Assurance copropriété : êtes-vous bien couvert ?

Contrat global ou commun à chaque propriétaire, l'assurance copropriété permet de garantir les dommages et la responsabilité civile de la copropriété. Reste à vérifier ce qui est pris réellement en charge.

Un syndicat de copropriété se doit de souscrire à une assurance pour couvrir au moins les parties communes : escaliers, sous-sols, parkings, ascenseurs, couloirs, jardins, gros-œuvre, le système de chauffage collectif, les compteurs électriques, les boîtes aux lettres...  Il s'agit de prévenir toute une série d'évènements : 
 les destructions partielles ou totales des biens de la copropriété : incendie, explosion, tempête, grêle, inondation, tremblement de terre, avalanche...
 les dégâts des eaux : rupture, débordements, fuites accidentelles de canalisations, infiltrations des toitures, gel des canalisations, débordements... 
 les dégradations : vol, bris de glaces...

Analyser les risques pour compléter avec des options de garantie
Les garanties de base des contrats proposés par les assurances intègrent ces éléments. Cependant, chez AGF par exemple, les bris de machine, l'effondrement d'un bâtiment, les biens situés à l'extérieur, ou bien encore une protection juridique sont en option. Il en va de même pour les remboursements des frais liés à un relogement après un sinistre ou l'impossibilité de continuer à habiter les lieux, à l'intervention d'un expert, aux déblais des décombres, ou à la recherche de fuites d'eau. Ce qui demande à chaque copropriété une bonne analyse de la situation et des risques pris.

Dans les tous les cas, l'assurance copropriété intègre également une responsabilité civile. Elle intervient par exemple lorsqu'une personne tombe dans l'escalier en raison d'une marche usée ou se blesse suite à la chute d'une tuile...

	La responsabilité civile incluse à l'assurance couvre en cas de chute d'une personne dans un escalier en raison d'une marche usée. © Getty

Le contrat peut permettre d'assurer l'ensemble de l'immeuble y compris les parties privatives, si l'assemblée des copropriétaires le décide. En ce cas, seuls les biens des propriétaires ne seront pas pris en considération. Cette couverture collective quasi complète ne dispense pas de quelques précautions d'usage. Ainsi, les propriétaires doivent veiller à l'inscription d'une clause de renonciation au recours de la copropriété envers chaque propriétaire. Sans quoi, l'assurance de copropriété peut, en cas de sinistre, se retourner vers un copropriétaire fautif pour réclamer la somme qui lui permettra d'indemniser la copropriété. Or, l'un des intérêts d'une assurance copropriété consiste justement à limiter les risques pour les copropriétaires.

Calcul de la cotisation
Le coût de l'assurance varie selon les superficies à l'extérieur des murs, et la moitié des surfaces des caves, combles et greniers. Il existe une surpondération selon la vétusté des lieux et l'existence ou non de sinistres réguliers. A l'inverse, l'installation d'équipement pour prévenir et limiter les risques minore la prime d'assurance. Tous les assureurs versent une indemnisation tenant compte de la valeur réelle du bien. C'est-à-dire la valeur de reconstruction déduite du montant de la dépréciation liée à l'usage du bien immobilier.

Il peut arriver que les sommes reçues ne suffisent à financer une reconstruction. Il existe des options qui permettent d'obtenir un montant pour une valeur à neuf. Ce qui correspond à la "valeur de reconstruction vétusté réduite" à laquelle s'ajoute un complément pouvant atteindre au maximum un quart de la valeur de reconstruction. Pour cela, l'immeuble doit être rebâti au même endroit dans les deux ans suivants le sinistre.

En savoir plus Comment fonctionne un syndic de copropriété