Crédit immobilier sur 50 ans : un emprunt qui coûte cher

Demander un crédit immobilier sur 50 ans, c'est désormais chose possible en France si vous passez par le courtier Cafpi ou le comparateur Meilleurtaux.com. Et d'autres devraient suivre. En effet, les prix de l'immobilier restant élevés, les ménages ont tendance à s'endetter sur une durée de plus en plus longue soit pour diminuer les mensualités, soit pour emprunter davantage et s'offrir tout de suite un logement plus grand. Un phénomène également alimenté par la remontée des taux d'intérêt, conjuguée à une faible progression du pouvoir d'achat.

Mais le crédit sur 50 ans est loin d'être la formule miracle, notamment à cause de son coût.

Un crédit réservé aux jeunes mais qui revient cher

La première contrainte liée au crédit sur 50 ans, c'est la limite d'âge des souscripteurs qui ne doit pas excéder 25 ans. En effet, tout crédit devant être remboursé avant 75 ans, cette formule s'adresse donc uniquement à des jeunes.

Ensuite, il faudra également compter avec le montant minimum de votre apport personnel. Ce dernier est fixé à 20 % du montant emprunté. Il peut prendre la forme d'une hypothèque ou d'une caution solidaire.

Mais le principal élément qui joue en la défaveur du crédit sur 50 ans est le fait que son taux est révisable tous les ans. Il est indexé sur l'Euribor 12 mois, l'un des taux de référence monétaire de la zone euro, auquel viendra s'ajouter la marge de l'organisme de crédit (de 0,6 à 1,3 %) arrêtée lors de la signature du contrat.

Le coût du crédit n'est donc pas garanti et peut s'avérer plus élevé que prévu initialement, même si certains éléments viennent limiter les hausses. En effet, l'augmentation ne peut dépasser 1,95 point sur cinq ans et 2,5 points sur dix ans. Ensuite, le taux est "capé", c'est-à-dire qu'il ne peut dépasser un plafond défini lors de la signature du contrat mais il est révisable chaque année.

Autre élément à prendre en compte, l'assurance décès-invalidité. Même si elle est facultative, elle est fortement conseillée. Elle est de l'ordre de 0,12 % du montant total du crédit pour un emprunteur de moins de 25 ans.

Enfin, un remboursement anticipé est possible, mais attention, l'option "plus liberté " proposée par Cafpi est payante : 1 % du montant de l'emprunt et plafonnée à 1.900 euros. Elle permet aussi de basculer vers un taux fixe pendant une période de quinze ans et de ne rembourser que les intérêts de la dette en cas de besoin.

Comment limiter les risques ?

Au-delà du coût même de l'emprunt, un engagement sur une telle durée est difficilement conciliable avec les changements de situation (naissance d'enfants, mobilité professionnelle...) auxquels les souscripteurs, de 25 ans au plus, risquent d'être confrontés au cours de leur vie. Du coup, de nombreux emprunteurs revendront très probablement leur bien pour en racheter un autre avant l'échéance des 50 ans.

Il est donc plus prudent de négocier, à la souscription du contrat, les conditions d'un éventuel remboursement anticipé du prêt avec peu ou pas de pénalités.

Une approche qui vous permettra éventuellement d'envisager cette forme de crédit dans une logique de court terme. Mais si tel est le cas, attention : le capital ne s'amortissant que très faiblement lors des premières années, mieux vaut pour vous que la valeur de votre bien ne se déprécie pas car cela s'avèrerait au final une opération très onéreuse.