Crédit achat maison : tout savoir sur les prêts immobiliers

Credit achat maison Peut-être souhaitez-vous profiter des niveaux très bas des taux de crédit pour vous lancer dans un projet immobilier ? Mais emprunter de l'argent pour une maison n'est pas une décision qui se prend à la légère.

Pour obtenir un crédit immobilier à des conditions financières avantageuses, le meilleur moyen est de présenter un dossier rassurant pour votre interlocuteur. Et lui prouver que vous prêter de l'argent n'est pas un pari risqué. Plusieurs critères vont être étudiés pour apprécier la qualité de votre dossier.

 

 Le niveau d'apport personnel

Plus votre niveau d'apport personnel est élevé, plus votre dossier sera jugé sérieux. Car cet apport donne au banquier une idée de votre engagement personnel dans cette opération et prouve surtout votre capacité à épargner. Si vous êtes jugé assez rigoureux pour mettre régulièrement de l'argent de côté, vous le serez probablement aussi pour rembourser des mensualités de prêt. De plus, si la banque prend une garantie sur votre bien, elle sera bien couverte puisque la valeur de votre maison sera supérieure au montant du prêt.

En règle générale, les banques admettent au maximum un taux d'endettement de 33 %. Autrement dit, la totalité de vos mensualités de crédit ne doit pas excéder un tiers de votre revenu mensuel. Bien sûr, il arrive qu'un prêt soit accordé avec un taux d'endettement supérieur à 33 % mais c'est plus souvent le cas pour des ménages à fort revenu. Les banques seront beaucoup plus exigeantes sur ce critère pour des ménages à revenus modestes qui disposent de moins de marge de manœuvre en termes de dépenses.

 

 La pérennité des revenus

Votre banque va également se demander si vos revenus sont stables dans la durée - au moins sur celle du prêt. A ce titre, elle acceptera plus facilement de prêter à un salarié en contrat à durée indéterminée (CDI) plutôt qu'à un travailleur qui enchaîne, à intervalles plus ou moins réguliers, les missions d'intérim. De même, si vous avez un projet immobilier, attendez de préférence d'avoir passé le cap d'une année ou deux à votre poste. Votre demande sera considérée plus sérieusement et par plus de banques. Vous aurez alors davantage de choix parmi les propositions qui vous seront faites.

 

 Le comportement financier

Si vous avez du mal à gérer votre budget sans le poids d'un crédit immobilier, le banquier aura probablement du mal à vous faire confiance. Mais si, au contraire, vous prouvez que vous parvenez à épargner la même somme depuis de longues années, vous marquerez des points. C'est le cas si, par exemple, vous possédez un PEL depuis 5 ans et que vous avez réussi à y verser 200 euros chaque mois. Rappelons que le plan d'épargne logement (PEL) permet, après avoir épargné 540 euros par an pendant au moins 4 ans, de bénéficier d'un prêt à taux préférentiel. Le compte épargne logement poursuit le même objectif mais la phase d'épargne peut être plus courte (18 mois).

 

Outre votre situation personnelle et financière, le coût de votre crédit varie également en fonction d'autres critères. Voici lesquels.

 

 Les taux

Evidemment, le taux est la composante essentielle du coût du crédit immobilier. Pour savoir si le taux que l'on vous propose est intéressant, n'hésitez pas à consulter notre baromètre des taux de crédit qui vous permettra de connaître l'état du marché dans votre région. Pour faire des comparaisons, ne retenez que le taux effectif global (TEG) puisque son calcul inclut tous les frais du prêt (frais de dossier, assurance, etc.). Il vous faudra également choisir entre un taux fixe et un taux révisable. Ce dernier est parfois attractif car il est souvent moins élevé pendant les premières années. Mais vous n'êtes pas à l'abri d'une hausse future. Par conséquent, n'hésitez pas à demander à votre banquier plusieurs simulations en fonction de plusieurs scénarios de hausse ou de baisse des taux. Votre interlocuteur vous proposera peut-être également un taux capé. Sachez qu'il s'agit d'un taux variable mais jusqu'à un certain point. Votre taux ne pourra pas dépasser un plafond fixé à l'avance.

 

 La durée du crédit

Vous serez peut-être tenté d'emprunter sur une durée longue, pour obtenir des mensualités plus légères et ne pas trop vous priver chaque mois. Mais sachez que plus le crédit est long, plus il est cher. Ainsi, selon le courtier Empruntis, actuellement le TEG moyen pour un emprunt sur 10 ans est de 3,65 % et de 4,65 % sur 30 ans. Sans compter que si vous empruntez sur une période supérieure à 15 ans, les banques seront plus exigeantes au regard de votre dossier puisqu'elles risquent un éventuel non-paiement pendant plus longtemps.

 

 Les frais d'assurance et les frais de dossier

Pour obtenir un crédit immobilier, les banques exigent dans la grande majorité des cas que vous souscriviez une assurance emprunteur. Cette dernière couvre la banque ou la société de crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité temporaire ou définitive de travailler de l'emprunteur. Vous serez peut-être tenté de la souscrire dans le même établissement que celui où vous avez obtenu votre prêt. Mais vous êtes tout à fait libre de faire jouer la concurrence. Pour bien comparer, intéressez-vous au taux d'assurance proposé dans les différentes offres en le différenciant du taux d'intérêt du crédit. Quant aux frais de dossier, ils sont inclus directement dans le TEG. Même s'ils dépassent rarement 1,5 % du coût du crédit, rien ne vous interdit de les négocier pour alléger la facture.

 

 Le coût des garanties

Quel que soit le montant de votre projet immobilier, l'intermédiaire auprès duquel vous empruntez vous demandera forcément une garantie. La plus courante est l'hypothèque : c'est directement votre maison qui sert de garantie à votre prêt. Si vous ne parvenez plus à honorer votre crédit, elle sera saisie et revendue. Selon le courtier Empruntis, les frais d'hypothèque s'élèvent environ à 2 %. La garantie peut également être une inscription en privilège de porteur de deniers. Elle fonctionne exactement comme l'hypothèque mais ne s'applique que sur les biens immobiliers anciens. Son coût est moindre que celui de l'hypothèque puisque la publicité de taxe foncière à 0,615 % n'est pas prélevée. Enfin, des sociétés de cautionnement ont été créées par les banques. En cas de non paiement de la part du débiteur, ce sont elles qui prennent le relais. Bien entendu, une commission est prélevée. Elle est de l'ordre de 0,5 % toujours selon Empruntis.

 

 Le crédit à taux zéro

Le prêt à 0 % ne peut pas financer seul votre projet immobilier ; il accompagne forcément un crédit classique qu'on appelle "principal". En fait, la somme débloquée grâce à ce prêt est le plus souvent utilisée comme apport personnel par l'emprunteur. Ainsi, le montant emprunté est moindre et le coût de l'opération également. Toutefois, ce prêt n'est pas ouvert à tous les emprunteurs car il faut se situer en-dessous d'un certain plafond de ressources. De plus, ce prêt doit obligatoirement concerner la résidence principale. Si vous rassemblez tous ces critères, n'hésitez pas à saisir cette belle aubaine.

 

 Le prêt à l'accession sociale

Le prêt à l'accession sociale (PAS) est une solution qui vous permet de financer les travaux de votre logement, l'achat un logement neuf, la construction d'une maison individuelle ou encore l'achat d'un logement ancien qu'il y ait ou non des travaux. Comme pour le crédit à 0 %, l'objet du financement doit obligatoirement être votre résidence principale et certaines conditions de revenus sont à respecter. Le gros avantage de ce prêt est qu'il est cumulable avec l'Aide personnalisée au logement (APL). Et si vous vous retrouvez en situation de chômage, les mensualités peuvent être revues à la baisse pendant quelques mois, le temps pour vous de laisser passer l'orage.

 

 Le 1% logement

Le prêt 1 % logement concerne les salariés des entreprises industrielles ou commerciales employant au moins dix salariés et désirant acquérir un logement ou un terrain à bâtir pour leur résidence principale. Chaque année, ces entreprises privées sont tenues de consacrer une somme égale à 0,45 % des salaires versés, pour favoriser le logement des salariés. Cette aide représentait à l'origine 1 % de la masse salariale, d'où le nom de "prêt 1 % logement". Mais le taux du prêt accordé est de 1,5 % auquel il faut ajouter les frais de dossier et d'assurance, qui varient de 1 à 5 % du montant du crédit. Là encore, ce prêt doit concerner votre résidence principale. En revanche, aucune condition de revenus n'est requise. Adressez-vous à votre employeur pour savoir s'il lui reste des fonds disponibles.

 

 Le crédit-relais

Le crédit relais permet d'obtenir une avance financière sur la vente de son logement en vue d'acquérir un bien immobilier. Le montant accordé par les banques représente en général entre 60 et 90 % du montant estimé du bien qui sera cédé. Et plus la probabilité de la vente est élevée, plus le montant accordé est important. Le dispositif est attrayant notamment lorsqu'il s'agit de saisir une opportunité qui ne peut attendre. Mais pour qu'il soit efficace, encore faut-il réussir à vendre son bien avant l'échéance du crédit. Or celle-ci ne dépasse jamais 24 mois. Si vous vous retrouvez dans une situation où vous ne pouvez revendre, sachez tout de même qu'il existe des solutions comme transformer le prêt relais en prêt classique, par exemple.

 

 L'éco prêt à taux zéro

L'éco prêt à taux zéro (éco PTZ) est commercialisé par les établissements bancaires depuis le 1er avril 2009.  Son objectif est d'aider les particuliers à financer les travaux de rénovation thermique et énergétique des résidences principales. A noter qu'il est accordé sans condition de ressources mais uniquement aux propriétaires de logements achevés avant le 1er janvier 1990. Seul inconvénient : le montant accordé est limité à 30 000 euros.

 

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