Usufruit : comment ça fonctionne ?

L'usufruit est un droit de propriété qui permet à son titulaire de jouir et de percevoir les revenus d'un bien dont une tierce personne détient la nue-propriété. Quelles sont les conséquences fiscales pour l'usufruitier ? En quoi consiste le démembrement de propriété ? Voici quelques éléments de réponse.

Qu'est-ce que l'usufruit ?

L'usufruit résulte du démembrement de propriété d'un bien. On divise en fait la propriété en deux : l'usufruit et la nue-propriété. La propriété du bien appartient à la fois à un usufruitier, qui possède le droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus, et à un nu-propriétaire, qui a la faculté de disposer du bien concerné (le vendre, le donner, le léguer). L'usufruit peut porter sur différentes sortes de biens, tels qu'un bien immobilier, un bien mobilier ou encore une créance. Le démembrement de propriété intervient très fréquemment dans le cadre d'une succession ou d'une donation.

Quelle est la fiscalité applicable à l'usufruit ?

L'usufruitier détient un droit d'occupation, de jouissance et de perception des revenus procurés par le bien démembré. À ce titre, il doit déclarer à l'administration fiscale les revenus perçus et payer les impôts correspondants. Parallèlement, si le démembrement de propriété porte sur un bien immobilier, la taxe foncière est également due par l'usufruitier. Concernant la taxe d'habitation, c'est à l'usufruitier de s'acquitter de cet impôt sauf si le bien est loué à un tiers. Dans cette hypothèse, ce sera au locataire de payer la taxe d'habitation. En matière d'impôt sur la fortune, le bien démembré n'entre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire, mais là encore dans celui de l'usufruitier.

Quelles sont les difficultés liées au démembrement de propriété ?

De nombreux litiges, notamment dans un cadre familial, peuvent survenir lorsqu'un bien fait l'objet d'un démembrement de propriété. L'usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun des pouvoirs et des obligations qui leur sont propres ; il est ainsi fortement recommandé d'être vigilant et de délimiter en amont les pouvoirs des deux parties pour éviter les litiges.

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