Acheter et vendre en viager

Dans la vente en viager, le vendeur (crédirentier), souvent une personne âgée, cède un bien à un acheteur (débirentier) moyennant le versement d'une rente à son profit, pendant le restant de ses jours.

Pourquoi vendre en viager ?

Vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente sont généralement plus importants que si le logement était mis en location. De plus, le viager peut être libre ou occupé. Si le vendeur occupe le logement à la vente, il est alors assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire. Le montant de la rente sera en revanche moins élevé. Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du viager, les loyers sont en principe perçus par l'acheteur. Le contrat peut néanmoins prévoir que le vendeur conserve la jouissance du bien. Dès lors, c'est lui qui percevra les loyers et le montant de la rente en tiendra compte.

Pourquoi acheter en viager ?

Acheter en viager permet d'accéder à la propriété mais en pariant sur la durée d'une vie du crédirentier. Cela permet de devenir propriétaire et éventuellement de se loger (si le viager est libre) lorsqu'on ne dispose pas d'un apport suffisant mais seulement de revenus permettant un paiement échelonné. Il s'agit aussi d'un placement à long terme. Si les plus-values sont aléatoires, celles-ci peuvent être importantes en cas de décès prématuré du vendeur.

Comment fixer le montant de la rente viagère ?

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties. Il doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l'immeuble. En pratique, le calcul de la rente est le plus souvent réalisé par un notaire qui prend en compte plusieurs paramètres :
- la valeur du bien ;
- l'existence ou non d'un "bouquet" (somme versée immédiatement et constituant un paiement partiel en capital). Plus le "bouquet" est important, moins la rente sera élevée ;
- l'âge et le sexe du vendeur (car ils déterminent son espérance de vie) ;
- le crédirentier conserve ou non l'usage (il occupe le logement) ou la jouissance (il perçoit d'éventuels loyers) du logement.
Pour tous ces calculs, le notaire dispose de banques de données et de barèmes.

ATTENTION : Afin de protéger le crédirentier contre les risques d'inflation, la rente peut être indexée sur la variation de l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains ou sur celle de l'indice trimestriel du coût de la construction. Le choix de l'indice de référence est libre.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

La valeur du bien (le vendeur)
Le viager s'éteint par le décès du crédirentier, quelle qu'en soit la cause. Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l'extinction du droit d'usage si le viager était occupé.

Du débirentier (l'acheteur)
En cas décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place. Généralement, le contrat de vente prévoit que les héritiers de l'acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente.

ATTENTION : Il est possible d'intégrer au contrat, une assurance décès invalidité qui prendra en charge le paiement de la rente en cas de décès.

Quels sont les cas de nullité de la vente en viager ?

La vente en viager peut être nulle en cas :
- de décès du vendeur dans les 20 jours de la signature de l'acte à cause d'une maladie dont il était déjà atteint au moment de la signature ;
- de prix insuffisant (la rente ne correspond pas à la valeur réelle du logement) ;
- de décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.

Voir aussi Le viager sur droit-finances.net

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