VEFA : comment fonctionne la vente en l'état futur d'achèvement ?

VEFA : comment fonctionne la vente en l'état futur d'achèvement ? La VEFA, également appelée "achat sur plan", est un contrat d'acquisition d'un bien immobilier non-encore bâti. La transaction se base sur l'engagement du promoteur à livrer le bien une fois la construction achevée.

La vente en l'état futur d'achèvement est un type de contrat par lequel l'acquéreur achète un bien immobilier avant la fin de sa construction. L'intérêt pour le promoteur étant de financer cette construction grâce aux sommes versées par l'acquéreur. La VEFA peut aussi bien concerner une maison individuelle qu'un immeuble d'habitations. Étant donnés les risques encourus par l'acquéreur (défaut d'achèvement après règlement, livraison d'un bien non conforme au contrat, vices de construction...), la vente en l'état futur d'achèvement est soumise à une réglementation spécifique. Des aléas peuvent venir modifier le cahier des charges. Dans ce cas, le promoteur se doit de faire signer un avenant. Dès que le contrat de VEFA est signé, le bénéficiaire acquiert des droits de propriété sur le sol et sur le bâtiment à mesure de l'avancée des travaux : parking, jardin, surface habitable, façade…

Le contrat de réservation d'une VEFA

Avant la signature définitive de la VEFA, intervient généralement la signature d'un contrat préliminaire : le contrat de réservation. Ce document permet de réserver un bien immobilier si le projet de construction aboutit. Il fixe le prix prévisionnel mais aussi la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus, les normes techniques qui seront appliquées, etc. Il doit préciser la date à laquelle la vente définitive doit être conclue, la date de livraison du bien ainsi que les éventuelles pénalités de retard. Il doit également mentionner les conditions pour lesquelles le promoteur pourrait renoncer au projet.
L'établissement du contrat de réservation s'accompagne toujours du versement d'un dépôt de garantie par l'acquéreur. Le montant de ce dépôt de garantie dépend de la valeur prévisionnelle du bien. Il s'élève à maximum 5% du prix d'acquisition lorsque le contrat définitif est prévu pour être signé dans l'année et à 2% lorsque la vente doit être signée dans les 2 ans. Si la vente dépasse les deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

La renonciation en VEFA

Il est possible de renoncer à une vente en l'état futur d'achèvement. Après la signature du contrat de réservation, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la remise du contrat ou de la notification de contrat. S'il se rétracte, l'acquéreur doit en prévenir le promoteur par lettre recommandée avec avis de réception.
Il est également possible (et c'est même recommandé) de prévoir dans le contrat de réservation une clause de renonciation si le financement par crédit n'est pas accordé. Par ailleurs, si les conditions de réalisation ont beaucoup changé avec notamment des équipements qui ne seront pas réalisés ou si le montant est finalement plus élevé de 5% par rapport au prix prévisionnel, le réservataire a la possibilité de rétracter et de demander à récupérer son dépôt de garantie. Si le contrat de VEFA n'est pas précédé d'un contrat de réservation, le délai de réflexion commence le lendemain de la remise de l'acte de vente.

Le contrat de vente en VEFA

Lorsque le projet immobilier est confirmé, les titulaires d'un contrat de réservation reçoivent un contrat de vente par lettre avec accusé de réception un mois avant la signature chez le notaire. Ce contrat précise le prix définitif et les modalités de paiement. Il décrit l'immeuble qui sera construit et confirme les engagements pris dans le contrat de réservation. Il indique les délais de livraison et détaille les différentes garanties obligatoires et optionnelles (achèvement, conformité, vice de construction, décennale, biennale...). Si des changements sont intervenus depuis la réservation, ils doivent être négociés avec chaque futur acquéreur et actés dans la dernière version du contrat de vente. La version envoyée pour signature ne peut être modifiée.

VEFA et notaire

Comme toute vente immobilière, la vente en l'état futur d'achèvement est établie par un notaire. L'établissement d'un tel contrat induit donc des frais de notaire. Mais comme pour tout achat dans le neuf, la VEFA bénéficie de frais de notaire réduits, dont le taux est compris entre 2 et 3% (contre 7% minimum dans l'ancien, après la première revente). Toutefois, depuis 2013, ce taux réduit n'est plus appliqué aux logements acquis sur plan revendus pour la première fois dans les 5 ans suivant leur achèvement.

La livraison en VEFA

La livraison correspond au jour auquel le promoteur remet les clés du logement au propriétaire et à partir duquel celui-ci peut être habité. Il ne s'agit pas de la réception des travaux. Celle-ci s'opère entre le promoteur et les entreprises du bâtiment. Ce qui ne doit pas vous empêcher de reprendre le contenu du contrat de vente et de vérifier point par point les engagements pris par le promoteur : surface habitable, parties communes, dépendances... Demandez la copie de l'acte de réception des travaux. Vous aurez ainsi connaissance des points litigieux déjà constatés. Si vous en trouvez de nouveaux, il faut émettre une réserve. Il faut ensuite passer au peigne fin le logement pour repérer les vices cachés. Tout ce que ce qui ne vous convient pas doit être notifié dans le procès verbal de la livraison. Si vous avez oublié, vous disposez d'un délai de 30 jours pour les faire connaître. Il faut pour cela les notifier avec un courrier avec accusé de réception. Selon la nature des défauts constatés, vous pouvez bloquer le paiement du solde.

Dans les contrats de vente, le délai de livraison apparaît sous deux formes : une période en mois (15 mois, 18 mois, 22 mois...) ou une date. Si le choix est permis, optez pour la date car elle déterminera le point de départ des différentes garanties du constructeur. Ainsi, en cas de retard, il sera plus facile d'obtenir une réparation.

Les modalités de paiement en VEFA

Le paiement d'une vente en l'état futur d'achèvement se réalise au gré de l'avancement de la construction. Lorsque les fondations sont achevées, 35% de la valeur du bien doit être réglée (20% pour le cas d'une maison). Quand l'immeuble ou la maison sont hors d'eau, autrement dit à la pause du toit, 70% du prix vente doit être acquitté (45% pour une maison). A la livraison du bien, il ne doit rester que 5% à régler (15 % pour une maison).

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