Compromis de vente : les règles pour signer une promesse unilatérale de vente

En matière immobilière, les ventes sont souvent précédées d'avant-contrats tels que la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente. Entre les deux formules, quelques éclaircissements s'imposent pour choisir en connaissance de cause.

Le compromis de vente

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Egalement appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis est un contrat préparatoire à une vente définitive. Dans ce cas, les deux parties s'engagent, l'une à vendre, l'autre à acheter. Pour que le compromis soit valable, les parties doivent s'entendre sur tous les éléments essentiels de la vente. Le prix doit ainsi déjà être fixé.

Quels sont les effets du compromis de vente ?
Le compromis de vente est équivalent à une vente. L'intérêt de la manœuvre est en fait de cristalliser la vente avant qu'elle ne prenne réellement effet. Ainsi, en matière immobilière, la vente sera entérinée avant la rédaction d'un acte authentique chez le notaire. Les contractants ne peuvent plus se rétracter et si l'un d'entre eux ne se présente pas chez le notaire, l'autre pourra forcer la vente.

La promesse unilatérale de vente

Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?
C'est un contrat par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que le bénéficiaire de la promesse dispose d'un délai d'option pour accepter ou non d'acheter le bien. En contrepartie, le bénéficiaire devra verser une somme d'argent appelée indemnité d'immobilisation au promettant.

La promesse doit impérativement être enregistrée auprès de la recette fiscale (hôtel des impôts), dans les dix jours de son acceptation par l'acheteur. (article 1840 A du code général des impôts)

Quels sont les effets de la promesse de vente ?
Si le bénéficiaire accepte la vente, on dit qu'il lève l'option. La vente doit en principe avoir lieu. Cependant, la jurisprudence de la Cour de Cassation a réduit la valeur de la promesse de vente. En effet, si le promettant change d'avis et refuse de vendre après la levée de l'option, le juge civil se refuse à forcer la vente. Le promettant devra juste verser des dommages et intérêts au bénéficiaire de la promesse. Si l'éventuel acheteur refuse ou laisse passer le délai d'option, la promesse est caduque. La vente n'aura donc pas lieu mais le bénéficiaire ne récupèrera pas le montant de l'indemnité d'immobilisation.

Le montant de l'indemnité d'immobilisation ne doit pas empêcher le bénéficiaire d'exercer sa possibilité de refuser la vente. S'il estime que l'indemnité est trop élevée, le juge peut en effet requalifier la promesse de vente en compromis de vente. L'indemnité d'immobilisation est en général de 10 % du prix de la vente.

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