L'expropriation

L'expropriation est une procédure qui permet à une collectivité (Etat, collectivité territoriale ou organisme assumant une mission de service public) d'obliger une personne privée, particulier ou société, à lui céder ses droits immobiliers sous réserve d'une "juste et préalable" indemnité.

Une expropriation ne peut avoir lieu que pour une opération déclarée d'utilité publique (exemples: opérations d'urbanisme telles que la création de lotissements destinés à l'habitation ou à l'industrie, ou celle d'un équipement public). L'utilité publique est déterminée après une procédure stricte qui aboutira au transfert de propriété et à l'indemnisation des anciens propriétaires.

Les grandes lignes de la procédure d'expropriation :
L'enquête d'utilité publique :
Elle vise à recueillir les observations de toute personne intéressée et à provoquer les avis des collectivités ou organismes susceptibles d'apprécier l'intérêt public d'une opération. Elle est prescrite par arrêté préfectoral à la demande de l'expropriant. Cet arrêté doit notamment préciser la date d'ouverture et la durée de l'enquête (qui ne peut être inférieure à quinze jours), son objet, le périmètre et les immeubles concernés et les conditions de recueil des observations du public. L'enquête est dirigée par un commissaire enquêteur, ou par une commission d'enquête, désignés par le Président du tribunal administratif. A la fin de l'enquête, dans le délai d'un mois, l'organisme désigné transmet ses conclusions, favorables ou défavorables, au préfet ou au sous-préfet.

La déclaration d'utilité publique (DUP) :
C'est l'acte par lequel l'autorité administrative déclare, par décret, arrêté ministériel ou préfectoral, la nécessité d'une procédure d'expropriation. La DUP précise le délai pendant lequel l'expropriation doit être réalisée. Il doit en général être inférieur à cinq ans.

L'enquête parcellaire :
Parallèlement à l'enquête et à la déclaration d'utilité publique, le préfet engage une "enquête parcellaire", d'une durée minimale de quinze jours, pour identifier précisément les immeubles et les propriétaires concernés par l'opération. La notification de cette enquête est déposée en mairie et envoyée aux propriétaires connus. C'est l'occasion pour ces derniers de vérifier l'exactitude des renseignements en possession de l'administration ou de demander certains aménagements (le maintien d'un accès à une maison, par exemple).

Comment s'effectue le transfert de propriété ?

Il peut être réalisé soit par acquisition amiable, soit par ordonnance du juge de l'expropriation :

La cession à l'amiable :
Elle peut intervenir à tout moment de la procédure, avant ou après la déclaration d'utilité publique, jusqu'au jugement fixant les indemnités. Si vous traitez avant la déclaration d'utilité publique, vous passez un acte de vente ordinaire, obéissant aux règles du Code civil. Si vous traitez après la déclaration d'utilité publique, vous passez un acte de cession qui porte à la fois sur le transfert de propriété et sur le montant des indemnités.

L'ordonnance d'expropriation :
A défaut d'entente, le juge est saisi. Il doit rendre une ordonnance dans les 8 jours de la réception du dossier. Celle-ci est envoyée obligatoirement à chaque propriétaire par lettre recommandée AR et publiée au bureau des hypothèques. L'ordonnance d'expropriation entraîne le transfert immédiat de la propriété de l'immeuble ou des droits en question (usufruit, servitude...) ainsi que la résiliation des baux en cours. Mais l'ancien propriétaire conserve le droit de jouissance du bien, tant qu'il n'a pas perçu l'indemnisation versée par la puissance expropriatrice. Il peut donc rester dans les lieux ou continuer à percevoir un loyer.

La fixation de l'indemnisation :
Après la visite des lieux et l'audition des parties intéressées, le juge fixe le montant des indemnités. L'appel est possible dans les 15 jours de la notification du jugement. Le juge doit prendre en considération la valeur du bien (au jour du jugement de première instance), son usage effectif (habitation, commerce...), le préjudice subi, les prix acceptés à l'amiable par d'autres expropriés.
ATTENTION : Si au bout d'un an, l'indemnité n'est pas payée, l'exproprié peut demander qu'il soit à nouveau statué sur le montant de l'indemnité.

La contestation de l'expropriation :
La contestation de la déclaration d'utilité publique :
Dans les deux mois qui suivent sa publication, la DUP peut être contestée pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Mais ce recours n'est pas suspensif : la procédure d'expropriation se poursuit pendant ce temps.

La contestation de l'ordonnance d'expropriation :
Vous pouvez contester l'ordonnance devant la Cour de cassation dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. Le pourvoi doit être formé par déclaration au greffe du tribunal de grande instance ou de la Cour de cassation.

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