Est-il judicieux de déclarer une location en meublé avec désinvestissement ?

Question de Gilles (Dijon)

Je suis retraité et propriétaire de trois studios que je loue. Jusqu'à présent, je déclarais via le forfait BIC mais on me dit qu'en utilisant la déclaration en meublé avec désinvestissement, je ferais apparaître un déficit foncier. Est-ce judicieux ? Comment faire ?

Réponse :

Nous comprenons qu'à titre non professionnel, vous disposez de revenus locatifs issus de logements meublés qui ne sont ni des gîtes ruraux, ni des meublés de tourisme, des chambre d'hôtes ou une sous-location de votre résidence principale. Et vous vous interrogez sur l'opportunité de modifier votre régime d'imposition.

La location à titre habituel d'un logement meublé est une activité commerciale. Les loyers sont alors imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des loyers perçus l'an passé, vous relevez du régime micro-BIC ou du régime réel d'imposition. Si les loyers de vos meublés perçus l'an passé n'ont pas dépassé 32 600 euros, vous relevez toujours de plein droit du régime micro-BIC. L'administration fiscale appliquera alors sur vos recettes déclarées un abattement forfaitaire de 50 %, avec un montant minimal fixé à 305 euros, représentatif de vos charges.

Si vos loyers l'an passé ont dépassé 32 600 euros ou si vous souhaitez exercer une option en ce sens, vous pouvez relever du régime réel d'imposition normal ou simplifié. Si vous relevez de plein droit du régime micro-BIC, l'option pour le réel devait en principe être exercée par anticipation avant le 1er février pour les bénéfices de la même année. Vous devez également tenir compte que cette option est irrévocable pendant 2 ans. A l'issue de cette période, elle se reconduit tacitement par périodes de 2 ans, tant que vous ne la dénoncez pas, dans les mêmes formes et délais.

L'avantage du régime réel d'imposition est la possibilité de déduire différentes charges mais également d'amortir le coût du logement et des meubles. Cette option peut être intéressante notamment :
- si vos charges l'an passé ont dépassé 50 % de vos loyers ;
- si vous conservez les locaux loués dans votre patrimoine privé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives peuvent être déduits, à l'exclusion de la majorité des charges de propriété ;
- si vous inscrivez les locaux à l'actif de votre bilan, vous pouvez déduire toutes les charges supportées dans l'année : frais de gestion (assurance, honoraires...), les travaux d'entretien et de réparation, et les charges de propriété (intérêts d'emprunt, amortissement, taxe foncière ...).
Toutefois, l'amortissement de vos locaux ne peut pas aboutir à créer ou à augmenter un déficit. En effet, vous pouvez amortir le coût du logement et des meubles le garnissant sur leur durée normale d'utilisation. L'amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminués des charges relatives au bien (CGI, art. 39 C). Sa déduction ne peut donc avoir pour effet de créer un déficit. En revanche, la part d'amortissement que vous ne pouvez pas déduire au titre d'une année est reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires postérieures, sans limite dans le temps, tant que le bien continue d'être loué.
Nous vous invitons à vous rapprocher de votre centre des Finances publiques ou à consulter la notice de la déclaration 2042-C PRO si vous avez besoin de plus détails à ceux énumérés.

Revenus fonciers