Acheter pour louer : les bons réflexes
Investir dans l'immobilier en vue de mettre en location, permet de se constituer un patrimoine et s'assurer des revenus au moment de la retraite. Nos conseils
Le marché de l'immobilier semble aujourd'hui marquer le pas si l'on en croit les indicateurs récents. D'ailleurs, dans l'immobilier ancien, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a constaté une stabilité des prix au mois de mars 2008. En fait, les perspectives ne sont pas forcément moroses. "Sans exclure des baisses de prix localisées, un scénario de retournement brutal de la conjoncture peut, comme il l'avait été en 2007, être écarté pour 2008", explique encore la FNAIM. Pas d'inquiétude donc, sur le long terme, la pierre demeure un placement privilégié. Cependant, devenir propriétaire en vue de louer demande de la méthode pour réaliser une bonne opération.
La rentabilité de votre placement dépendra de la situation géographique du bien loué. Dans cette perspective, privilégiez les villes où la demande locative est élevée. C'est-à-dire en choisissant une région dynamique sur le plan économique, où la population augmente. Méfiez-vous des quartiers qui ont de nombreux logements neufs ou en cours de construction. C'est peut-être un signe de saturation du marché. Pour éviter toute mauvaise surprise, analysez bien le contexte dans lequel ces constructions se sont faites et les prévisions d'évolutions pour les prochaines années. Soyez également exigeant sur la qualité de la construction. N'hésitez pas à réaliser plusieurs visites pour vous assurer que la conception du logement est pérenne.
Procédez à une étude approfondie des prix et des loyers. Pour limiter les risques d'un mauvais choix, prenez le temps de vérifier et comparer les prix pratiqués pour un même type de bien qui peut répondre à vos attentes. Et comme depuis le début de l'année, les prix ont plutôt tendance à stagner, voire à baisser, négociez à la baisse les montants qui vous sont proposés. Enfin, ne misez pas trop haut lors de la détermination du loyer. Soyez raisonnable car si vous êtes trop gourmand, vous risquez d'avoir des difficultés à trouver preneur. Là encore, une étude comparative des loyers pratiqués dans le quartier où vous avez mis en location votre bien est indispensable.
N'écartez pas des solutions originales comme l'achat d'un bien occupé ou sur plan. Dans ce dernier cas, vous faites l'acquisition d'un logement neuf auprès d'un promoteur avant même le début de la construction. L'avantage est que vous pouvez payer votre bien au fur et à mesure de l'avancée des travaux.
Prévoyez un apport personnel au moins égal à 10 % du montant total emprunté. Cela diminuera le taux du crédit et aidera à convaincre votre banquier, de votre solidité financière. Sachez que, si l'apport personnel provient le plus souvent de votre épargne personnelle, il peut également correspondre à un prêt à coût réduit comme le 1 % logement, les prêts épargne logement ou encore le prêt à taux zéro. De même, vous pouvez aussi opter pour le crédit in fine : vos mensualités ne correspondent alors qu'au paiement des intérêts. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l'échéance.