Déjouer les pièges de l'investissement dans un appartement au sein d'une résidence de tourisme Quand le fisc se place en embuscade
Un investissement dans une résidence de tourisme est alléchant pour les niches fiscales auxquelles il donne droit. C'est aussi une épée de Damoclès. Si le logement n'est plus géré dans le cadre d'une résidence hôtelière par une même société d'exploitation, vous perdez tous les avantages obtenus et devez rembourser le fisc d'une partie des économies que vous aviez réalisées. Ainsi, vous êtes autorisé à demander le remboursement de la TVA à 19,6 %, qui s'applique sur le montant de la transaction. Belle opportunité ! Le montant nécessaire pour investir se réduit d'autant, sauf si pendant les vingt années qui suivent la livraison de l'appartement, celui-ci cesse d'être géré par l'exploitant. Là vous devrez rendre au fisc la part de la TVA au prorata des années restantes. Par exemple, vous avez économisé 20 000 euros de TVA, soit 1 000 euros par année. Si la résidence perd son statut de résidence de tourisme au bout de douze ans, vous devrez payer 8 000 euros à l'administration fiscale, car l'appartement devait encore rester huit ans au sein d'une résidence ayant le label "touristique". Autrement dit, vous êtes engagé non pas pour une durée de neuf ans comme le prévoient les programmes de défiscalisation mais de vingt ans pour profiter à plein de tous les avantages fiscaux.
En cas de faillite de l'exploitant, la loi donne un an aux copropriétaires de la résidence pour trouver un repreneur. Jusqu'à la fin de 2008, ce délai était seulement de trente jours. Un vrai casse-tête car l'exploitant doit être le même pour 70 % des logements de la résidence. Si un repreneur est trouvé, alors les avantages fiscaux peuvent être conservés. Sinon, vous perdez tout. Outre le cas de la TVA évoqué plus haut, vous devez alors aussi renoncer au régime de défiscalisation que vous aviez choisi : location en meublé, de Robien, Demessine, Scellier ou Bouvard. Ces régimes de défiscalisation permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt pendant neuf ans. Par exemple : 25 % du montant investi pour Demessine ou Bouvard. Mais pour cela, il faut respecter des contraintes sur le loyer proposé mais aussi sur le niveau d'équipement de la résidence de tourisme.
Si l'exploitant et le promoteur ne respectent pas un niveau minimum de services, la résidence peut perdre son label "tourisme" et faire perdre tous les avantages fiscaux aux investisseurs particuliers. Il faut donc s'assurer que le projet vendu sur plan soit bien celui qui a été réalisé ensuite. Il s'agit en particulier de vérifier que soient proposés au moins cent lits si vous avez retenu le dispositif Demessine, ou encore que trois des quatre prestations suivantes soient continuellement proposées : un service d'accueil permanent, la fourniture de draps, serviettes et autres linges de maison, le service ou la livraison du petit-déjeuner, la mise à disposition du personnel pour assurer l'entretien du logement. Un investissement qui n'est pas de tout repos.