Frais de notaire 2017 : calcul, barème et simulation

Un notaire intervient pour authentifier des actes, par exemple dans le cadre de la vente d'un bien immobilier ou d'une succession. Mais qu'appelle-t-on "frais de notaire"? Comment s'effectue le calcul du montant ? Sur quel barème et avec quels pourcentages ? Éléments de réponse.

Le notaire est un officier public et ministériel. Opérant dans tous les domaines du droit, il est chargé de conseiller juridiquement ses clients et d'établir des actes authentifiés, dont la valeur est égale à un jugement définitif. Il sécurise par exemple les contrats de mariage, les reconnaissances de dette, les donations, les ventes de biens immobiliers et tous les actes relatifs au règlement d'une succession. Aussi, les frais de notaire sont strictement réglementés.

Définition des frais de notaire

Le terme "frais de notaire" est généralement improprement utilisé. En effet, s'il représente bien les sommes versées par le client pour l'acte notarié, il ne désigne pas seulement la part de rémunération du notaire. Ces frais englobent également des taxes et impôts perçus par le notaire mais reversés à l'État. Voici comment les frais de notaire se décomposent : ils comprennent les droits et taxes versées au Trésor Public, les débours et frais annexes, et les émoluments (la rémunération du notaire).
Les taxes perçues par le notaire et reversées à l'État (pour le compte du client) varient suivant la nature de l'acte et celle du bien. Mais leur part représente environ 80% des frais de notaire. Dans le détail, la tranche la plus importante de ces taxes représente les droits de mutation (ou droit d'enregistrement). Les débourrés, sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client, servent à payer le coûts des différents documents, d'éventuelles rémunérations de tierces personnes ou des frais annexes (des frais de déplacement, par exemple). Il représentent environ 10% des frais de notaire. Enfin, les émoluments du notaire composent les 10% restants de la somme totale.

Frais de notaire dans l'immobilier ancien

Que ce soit dans le neuf ou l'ancien, les frais de notaires sont surtout composés des taxes reversées à l'Etat. Les taxes versées pour la vente d'un bien immobilier ancien sont plus élevées que dans le neuf. Les droits de mutations se décomposent ici en plusieurs droits proportionnels perçus par l'État, le département et la commune où le bien se trouve. Voici le détail :

- une taxe départementale, qui s'élève à 4,5% ;

- une taxe communale de 1,20% ;

- une taxe nationale fixée à 2,37% du montant de la taxe départementale.

Au total, les droits de mutation s'élèvent à environ 5,80% du prix de l'opération (5,09% dans quelques départements). Ajoutées aux émoluments et aux frais annexes du notaire, ces taxes portent le total des frais de notaire à environ 8% du prix d'achat du logement.

Frais de notaire dans l'immobilier neuf

Les logement neufs sont déjà soumis à une TVA immobilière de 20% du prix de vente. Aussi, les logements neufs bénéficient de frais de notaire réduits, afin de favoriser la construction. Sont considérés comme neufs les biens sortant de terre et n'ayant jamais été habités. Depuis le 1er janvier 2013, même les logements revendus dans les 5 ans après construction sont soumis aux frais de notaire de l'immobilier ancien.
Pour l'immobilier neuf, seul un impôt départemental est prélevé. Cette taxe, dite "de publicité foncière", s'élève à 0,715% du prix du bien. L'acquisition d'un bien neuf engendre donc des frais de notaire qui s'élèvent environ à 3% du montant d'achat.

Calcul des émoluments

Le notaire remplit une fonction d'intérêt public. Aussi, ses tarifs sont strictement réglementés. Dans l'immobilier, plusieurs critères sont déterminants dans le calcul des frais de notaire : le type de bien, sa localité et son prix d'acquisition. Les frais sont également différents s'il s'agit d'un bien neuf ou ancien. Dans le cas d'une succession, les frais dépendent grandement du patrimoine du défunt. Selon le type de prestation, la rémunération (ou émoluments) du notaire peut être fixe (pour un acte de notoriété, ou l'établissement d'un mandat) ou proportionnelle (pour une déclaration de succession ou la vente d'un bien immobilier). Elle diffère selon le type d'acte mais est toujours soumise à la TVA de 20%.

Barème des frais de notaire : quels pourcentages ?

Les émoluments proportionnels sont calculés selon un barème réglementé, fonction du capital ou de la valeur énoncée dans l'acte. Le taux appliqué est dégressif, sur quatre tranches de valeurs. Le barème actuellement utilisé est entré en vigueur au 1er mai 2016, en application de l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs des notaires. En voici le détail :

Tranches de valeur du bien Taux applicable
De 0 à 6 500 euros 3,945%
De 6 500 à 17 000 euros 1,627%
De 17 000 à 60 000 euros 1,085%
Au-delà de 60 000 euros 0,814%

A noter que la somme des émoluments proportionnels pour une vente de bien immobilier ne peut excéder 10% de la valeur du bien.

Montant total des frais de notaire

En résumé, le montant total des frais de notaire comprend :
- les émoluments proportionnels du notaire ;
- les émoluments de formalité (en moyenne 800 euros TTC) ;
- les frais annexes (en moyenne 400 euros TTC) ;
- la contribution de sécurité immobilière (fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 euros) ;
- les droits de mutation (5,80% dans la plupart des départements français) si le bien est ancien ;
- la taxe de publicité foncière si le bien est neuf (0,715% du montant du bien).

Prenons l'exemple de l'acquisition d'un bien immobilier ancien, à 155 000 euros, situé dans les Hauts-de-Seine. 

Les émoluments proportionnels du notaire sont calculés comme suit :

6 500*3,945% = 256,425
(17 000 – 6 500) * 1,627% = 170,835
(60 000 – 17 000) * 1,085% = 466,55
(155 000 – 60 000) * 0,814% = 773,3
256,425 + 170,835 + 466,55 + 773,3 = 1 667,11
A ce total doit être ajoutée la TVA de 20% :
1 667,11*20% = 2 000 euros

Sont ensuite ajoutés les frais annexes et émoluments de formalité : 
800 + 400 = 1 200
2 000 + 1 200 = 3 200 euros
Le total des émoluments s'élève à 3 200 euros TTC

Vient ensuite le calcul des droits dûs au Trésor Public : 
155 000 * 5,80% = 8 990 euros

Puis, le calcul de la contribution à la sécurité immobilière : 
155 000 * 0,10% = 155 euros
Le total des taxes dus à l'État s'élève à 9 145 euros TTC.

Le montant total ainsi évalué des frais de notaire s'élève donc à 12 345 euros TTC, soit 7,9% du montant de l'acquisition.

Simulation des frais de notaire

Il existe beaucoup de simulateurs de frais de notaire sur internet, notamment pour ce qui est de l'achat d'un bien immobilier. Pour une estimation rapide et simple de vos futurs frais, rendez-vous sur le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL). Pour une simulation plus précise, La Chambre des notaires de Paris-Île-de-France a également développé un simulateur, disponible sur son site.

Frais de notaire réduits

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Macron, au 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont été revus à la baisse pour les ventes de biens immobiliers. Si cette baisse s'est accompagnée d'une hausse des droits de mutation pour les biens anciens (de 5,09% à 5,80%), les frais totaux de notaires s'en sont retrouvés amoindris. Une décote qui se trouve significative pour les petites transactions, dont les émoluments sont plafonnés à 10% du montant de l'acquisition.
En parallèle, la loi a amené une possibilité de réduction des frais de notaire pour les ventes excédant 150 000 euros. Cette remise ne peut dépasser 10% du montant des frais. Si le notaire décide d'accorder une telle remise, il faut savoir qu'il sera tenu d'offrir la même réduction à tous ses clients pour lesquels la transaction dépasse les 150 000 euros. 
Pour bénéficier de frais réduits dans l'ancien, il est également possible de déduire le prix du mobilier (cuisine équipée, salle de bain, etc.). En déclarant le montant de ces équipements, factures à l'appui, il est possible de déduire leur prix avant d'appliquer les droits de mutation.

Frais de notaire et terrains nus

Les ventes de terrains sont elles aussi soumises à des réglementations très strictes. Plusieurs paramètres entrent en considération : le terrain est-il constructible ? Le vendeur est-il un particulier ou un professionnel ? Pour faire simple, les terrains constructibles sont soumis aux mêmes frais de notaire que l'immobilier ancien (c'est-à-dire soumis à des droits de mutation de 5,80%) tant que vendeur et acquéreur sont tous deux des particuliers. Si le vendeur est un professionnel, cela se complique, car il est lui-même soumis à la TVA. Il faut alors remonter à l'acte d'achat précédent : si le professionnel a lui-même acheté le terrain à un professionnel, l'acheteur en bout de chaîne règle des frais réduits, égaux à la taxe de publicité foncière dans l'immobilier neuf (à savoir 0,715%). En revanche, si le professionnel avait fait l'acquisition de son terrain auprès d'un particulier, le nouvel acquéreur doit régler des frais de notaire classiques, avec des droits de mutation à 5,80%.
Pour les terrains non-constructibles, là encore, le calcul n'est pas chose aisée. Si les terrains non-constructibles ne sont pas soumis à la TVA, les frais de notaire n'en sont que plus élevés. Les émoluments proportionnels varient en fonction du prix d'achat du terrain, mais ne sont pas les mêmes d'un département à l'autre.

Frais de notaire et terrains agricoles

Les frais de notaire intervenant dans la vente d'un terrain agricole s'appliquent de la même façon que pour les terrains non-constructibles, lorsque la vente se fait entre deux particuliers.

Frais de notaire et succession

En cas de décès d'une personne, ses héritiers sont susceptibles de faire appel à un notaire pour gérer la succession. Le notaire mandaté percevra ainsi des "frais de succession". Tout comme dans le cas d'une acquisition immobilière, ces frais de notaire sont strictement réglementés. Ils se composent également de droits et taxes, de débours et d'émoluments. L'Etat prélèvera donc une part du capital (ou de la valeur des biens) de l'héritage. Cette part est appelée "droits de succession". Les droits de succession suivent un barème progressif, qui peut évoluer tous les ans. Ils dépendent en grande partie de la valeur des biens entrant dans la succession. Côté rémunération, le notaire est lui aussi soumis à un barème, fonction de la valeur des biens et du degré de parenté des héritiers et du défunt. Pour plus de précision sur ces émoluments, vous pouvez en consulter le barème sur le site des Notaires de France.

EN VIDEO - Que représentent les frais de notaire ? 

Frais de notaire

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