PTZ : des exclus après la réforme, des zones délaissées en 2018

PTZ : des exclus après la réforme, des zones délaissées en 2018 LOGEMENT - Le gouvernement présentait sa stratégie logement ce mercredi 20 septembre. Comme annoncé, le Prêt à taux zéro (PTZ) sera bien reconduit, pour une durée de quatre ans.

[Mis à jour le 21 septembre 2017 à 18h22] C'était attendu, mais la confirmation est tombée ce mercredi 20 septembre : le Prêt à taux zéro sera bien reconduit pour 4 ans, jusqu'au 31 décembre 2021. Toutefois, son périmètre sera grandement tronqué. D'après le ministère de la Cohésion des territoires, seulement 20% des PTZ accordés dans le cadre de l'acquisition d'un logement neuf sont émis dans les zones les plus tendues. L'appareil fiscal sera donc réorienté, afin de cibler les zones les plus tendues du territoire.

Dans le détail, le PTZ est reconduit pour l'acquisition d'un logement neuf dans les zones A, A bis et B1, soit les zones les plus "tendues". Il sera donc désormais impossible de financer l'achat d'un logement neuf dans les zones B2 et C avec un Prêt à taux zéro. A l'inverse, l'acquisition d'un logement ancien ne sera plus possible que dans ces zones moins tendues. Les acquéreurs ne pourront donc plus prétendre au PTZ ancien dans les zones A et B1 (dans les grandes villes, par exemple). Vous pouvez vérifier dans quelle zone se situe un logement en vous rendant sur le site du ministère de la Cohésion des territoires.

Pour rappel, le prêt à taux zéro est une avance accordée par l'Etat, remboursable sans intérêts pour les personnes qui achètent leur résidence principale. Son montant dépend de la zone dans laquelle est situé le logement visé. Ne pouvant pas financer l'intégralité du montant de l'opération, le PTZ s'accompagne obligatoirement d'au moins une autre source de financement : prêt bancaire, prêt conventionné, prêt 1 % logement, prêt d'accession sociale, etc. Il peut cependant être considéré comme un apport personnel par les banques, lors de la souscription à un prêt immobilier.

Conditions du PTZ

Le PTZ ne s'adresse qu'aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur logement au cours des deux années précédant la demande de prêt. Les titulaires d'une carte d'invalidité qui sont dans l'incapacité de travailler ainsi que les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (Aah) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (Aeeh) ne sont pas soumis à cette condition. Idem pour les personnes victimes d'une catastrophe qui a rendu leur logement inhabitable. Dans ce dernier cas, la demande de prêt doit intervenir dans les deux ans suivant le sinistre.

Le PTZ est en outre soumis à des conditions de ressources. Les demandeurs ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources, en fonction de leur situation familiale et de la zone visée pour l'acquisition d'un logement. Sont pris en compte le revenu fiscal de référence de l'année n-2 du demandeur du prêt, auquel sont ajoutés les revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement et ne faisant pas partie du même foyer fiscal (toujours pour l'avant-dernière année précédant la demande de prêt). Pour une demande en 2017, les revenus fiscaux considérés sont donc ceux de l'année 2015, indiqués sur l'avis d'imposition 2016. Voici les plafonds de ressources maximales pour l'obtention d'un PTZ, en 2017 :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 euros 30 000 euros 27 000 euros 24 000 euros
2 51 800 euros 42 000 euros 37 800 euros 33 600 euros
3 62 900 euros 51 000 euros 45 900 euros 40 800 euros
4 74 000 euros 60 000 euros 54 000 euros 48 000 euros
5 85 100 euros 69 000 euros 62 100 euros 55 200 euros
6 96 200 euros 78 000 euros 70 200 euros 64 200 euros
7 107 300 euros 87 000 euros 78 300 euros 69 600 euros
A partir de 8 118 400 euros 96 000 euros 86 400 euros 76 800 euros

Les zones A, B et C sont délimitées en fonction de la tension du marché du logement. La plus tendue étant les zones A et A bis, et la moins tendue la C. Le ministère de la Cohésion des territoires les définit comme suit :

  • Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des hauts de Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise ;
  • Zone A : agglomération de Paris, la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, ainsi que certaines communes et agglomérations où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • Zone B1 : certaines grandes agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne (non située en zone A), quelques villes chères et les départements d'Outre-Mer ;
  • Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris (non située en zone A ou B1), certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zone A ou B1 ;
  • Zone C : reste du territoire.

Vous pouvez connaître le zonage de votre commune en vous rendant sur le site du ministère de la Cohésion des territoires.
Attention : le 1/9e du montant total de l'opération ne peut être supérieur aux montants plafonds du tableau ci-dessus. Si le coût de l'opération divisé par 9 dépasse la somme des revenus fiscaux de référence des occupants du logement, vous ne pouvez prétendre au PTZ.

Seuls certains logements sont en outre éligibles au PTZ. Pour commencer, le logement visé doit obligatoirement faire office de résidence principale du demandeur. Le prêt est ensuite destiné à la construction ou à l'acquisition d'un logement neuf en vue de sa première occupation, ainsi qu'à l'aménagement de locaux non destinés à de l'habitation en vue de les rendre habitables.

Le PTZ pour un logement ancien

En théorie, le PTZ ne peut financer que l'acquisition ou la construction d'un logement neuf. Mais depuis 2015, il est également ouvert à l'acquisition d'un logement ancien, si et seulement si celui-ci fait l'objet d'importants travaux de rénovation. Les travaux engagés pour le réhabiliter doivent obligatoirement représenter au moins 25% du coût total de l'opération pour que le logement soit éligible au PTZ. Par exemple, si le montant de votre opération s'élève à 180 000 euros, les travaux doivent compter pour au moins 45 000 euros (180 000 x 25%).

Par ailleurs, ces travaux ne peuvent correspondre qu'à la création de surfaces habitables supplémentaires ou à leur modernisation, à l'assainissement ou à l'aménagement de surfaces habitables, ou, enfin, à des travaux d'économie d'énergie.

Montant du PTZ

Pour déterminer le montant du PTZ, on applique un pourcentage au coût total de l'opération (toutes taxes comprises), dans la limite de certains plafonds. Le coût de l'opération tient compte du montant de la construction ou de l'achat et les honoraires de négociation. Les frais de notaire ne sont quant à eux pas inclus.
Voici les plafonds de coûts d'opération retenus, en fonction de la zone d'implantation du logement et du nombre de personnes destinées à l'occuper :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 euros 135 000 euros 110 000 euros 100 000 euros
2 210 000 euros 189 000 euros 154 000 euros 140 000 euros
3 255 000 euros 230 000 euros 187 000 euros 170 000 euros
4 300 000 euros 270 000 euros 220 000 euros 200 000 euros
5 et plus 345 000 euros 311 000 euros 253 000 euros 230 000 euros

Le pourcentage ensuite appliqué à ces montants maximum d'opération est de 40%. En d'autres termes, quelle que soit la zone d'implantation du logement, seuls 40% du coût total de l'opération entrent dans le calcul du montant du PTZ. Voici donc le montant total maximum du PTZ, en fonction de la zone d'implantation du logement et du nombre de personnes destinées à l'occuper :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 60 000 euros 54 000 euros 44 000 euros 40 000 euros
2 84 000 euros 75 600 euros 61 600 euros 56 000 euros
3 102 000 euros 92 000 euros 74 800 euros 68 000 euros
4 120 000 euros 108 000 euros 88 000 euros 80 000 euros
5 et plus 138 000 euros 124 400 euros 101 200 euros 92 000 euros

Simulation du PTZ

Il peut être difficile de calculer soi-même le montant potentiel de son PTZ. Afin de vérifier votre éligibilité et connaître le montant de votre prêt, pour une opération visée, vous pouvez réaliser une simulation sur Internet. Pour ce faire, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par le ministère de la Cohésion des territoires. Vous seront alors demandés : le coût de votre opération, le montant de votre apport, le nombre de personnes destinées à occuper le logement et le niveau de leurs ressources, ainsi que la localisation de votre futur logement (vous devrez préciser si celui-ci est neuf ou ancien). Une fois les informations saisies, le simulateur vous indiquera si vous êtes éligible au PTZ et vous donnera le montant maximal du prêt qui pourra vous être accordé, ainsi que la durée de remboursement de votre prêt et le montant de vos mensualités.

Remboursement du PTZ

La durée de remboursement du PTZ dépend des conditions de revenus du demandeur du prêt, de la composition du logement et de sa situation géographique. La durée maximale de remboursement est de 25 ans. Plus les revenus du bénéficiaire du prêt sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s'étale cependant toujours sur deux périodes : une période de différé pendant laquelle le bénéficiaire ne rembourse pas son PTZ (pendant 5, 10 ou 15 ans, selon les situations) et une période de remboursement du prêt, qui suit la période de différé.

L'éco-PTZ : le PTZ pour travaux

Les personnes qui souhaitent seulement rénover leur résidence principale ne peuvent pas bénéficier du PTZ. En revanche, elles peuvent prétendre à un autre type de prêt : l'éco-PTZ. Celui-ci est destiné à financer des travaux d'amélioration de la consommation en énergie : travaux d'isolation thermique, d'installation d'équipements de chauffage, d'équipements de production d'eau chaude, d'installation de fenêtres, etc. A noter que comme le PTZ, l'éco-PTZ n'est éligible qu'aux résidences principales.

Comment obtenir un PTZ ?

Le PTZ est distribué par les banques ayant signé une convention avec l'État. C'est-à-dire quasiment toutes les banques. Vous pouvez par ailleurs choisir l'établissement de votre choix. Renseignez-vous auprès de votre banque, afin de savoir si elle distribue le PTZ.

EN VIDEO - Le PTZ neuf supprimé dans les zones rurales






 

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