Loi Malraux : comment fonctionne ce dispositif de défiscalisation ?

Loi Malraux : comment fonctionne ce dispositif de défiscalisation ? Le dispositif Malraux permet d'obtenir une réduction d'impôt pour l'acquisition de biens immobiliers à réhabiliter dans certaines zones bien spécifiques. Le point sur la loi de défiscalisation.

La loi du 4 août 1962, dite loi Malraux, prévoyait initialement de favoriser la restauration immobilière de certains quartiers anciens, dans le but de sauvegarder le patrimoine architectural français. Au fil des modifications du texte, et après plus de 50 ans d'existence, la loi est aujourd'hui davantage un véhicule de défiscalisation immobilière. Elle permet aujourd'hui d'obtenir une réduction d'impôt en contrepartie de l'acquisition d'un bien dans un immeuble à rénover ou à réhabiliter complètement. Le bien doit être situé dans un secteur bien précis, le plus souvent dans les centres historiques des villes. L'avantage fiscal est toutefois soumis à un certain nombre de conditions, dont un engagement de location, comme c'est le cas pour le dispositif Pinel. La loi Malraux s'adresse surtout aux contribuables fortement imposés et dont les revenus sont pérennes.

L'investissement Malraux : fonctionnement

L'investissement de restauration immobilière Malraux permet à un contribuable fiscalement domicilié en France d'obtenir une réduction d'impôt en contrepartie de l'acquisition d'un bien situé dans un immeuble qui va faire l'objet de travaux de rénovation. Régulièrement remodelé, le dispositif Malraux voit différents régimes coexister. Le régime "Malraux ancien" concerne par exemple les projets initiés avant 2009. Depuis 2009, l'appareil Malraux est passé d'un système de déduction sur le revenu imposable à un réel mécanisme de réduction d'impôt sur le revenu.

Conditions d'obtention de la réduction d'impôt Malraux

Bien qu'assouplies par les dernières réformes, les conditions d'éligibilité à l'avantage Malraux sont assez strictes. Seuls les bâtiments situés dans certaines zones bien précises sont éligibles (lire plus bas). Ensuite, la rénovation doit être complète : elle doit concerner l'ensemble de l'immeuble, et non seulement le bien que vous achetez. Par ailleurs, à l'achèvement des travaux, le bien doit être mis en location dans les 12 mois pour une durée minimale de 9 ans. Cette location doit être nue (non meublée) et doit constituer la résidence principale du locataire. Le locataire ne peut quant à lui être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Il est à préciser que pour bénéficier de la loi Malraux, les travaux ne peuvent s'étaler sur une période supérieure à 3 ans et que la restauration de l'immeuble concerné doit être validée par un architecte des Bâtiments de France.

Les zones éligibles à la loi Malraux

Il existe différents régimes Malraux, qui coexistent du fait des modifications successives de la réglementation du zonage du dispositif. Le régime "Malraux ancien" concerne les projets initiés avant 2009, dans des secteurs sauvegardés, des quartiers anciens dégradés et des Zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). En 2010, ont ensuite été créées les Aires de valorisation de l'architecture et du patrimoine (AVAP). Ayant pour vocation de se substituer aux ZPPAUP, elles en conservent les principes fondamentaux. C'est enfin en 2016 que le zonage a été réformé pour la dernière fois. La loi du 7 juillet 2016 a créé les Sites patrimoniaux remarquables (SPR), qui englobent les anciens secteurs sauvegardés, les AVAP et les ZPPAUP. C'est le régime actuellement en vigueur. Pour résumer, depuis le 9 juillet 2016, sont éligibles à la réduction d'impôt Malraux les travaux de restauration d'un immeuble lorsque celui-ci est situé :

  • dans un Site patrimonial remarquable, lorsque celui-ci fait l'objet d'un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d'un Plan de valorisation de l'architecture (PVAP). En dehors de ces plans, un immeuble situé en SPR peut également être éligible à la réduction Malraux lorsque la restauration de celui-ci est déclarée d'utilité publique ;
  • dans un quartier ancien dégradé, lorsque la restauration de l'immeuble est déclarée d'intérêt public ;
  • dans un quartier dégradé présentant une forte concentration d'habitats anciens et dégradés et entrant dans le cadre du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Le montant de la réduction d'impôt Malraux

Le montant de la réduction d'impôt accordée dans le cadre de la loi Malraux est calculé sur le montant des travaux engagés. La réduction d'impôt dépend toutefois de la localisation de l'immeuble à restaurer, au sein des zones éligibles. Voici le détail :

  • dans le cas d'un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), la réduction s'élève à 30% des frais de travaux ;
  • dans les quartiers anciens dégradés et les quartiers NPNRU, la réduction s'élève également à 30% ;
  • dans le cas d'un Plan de valorisation de l'architecture (PVAP), la réduction d'impôt est fixée à 22%.

La loi Malraux est toutefois soumise à un plafond de dépenses pour les travaux. Fixé à 100 000 euros jusqu'en 2016, ce seuil a été rehaussé à partir de 2017. Le plafond de dépenses est désormais de 400 000 euros étalés sur 4 ans, soit une réduction d'impôt maximale de 120 000 euros sur la période. La fraction de la réduction qui ne peut être imputée au titre d'une année peut être reportée pendant 3 ans.

Par ailleurs, il est à préciser que la réduction d'impôt Malraux n'est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales. Cette règle limite le montant des avantages fiscaux dont un contribuable peut bénéficier au titre d'une année d'imposition à 10 000 euros maximum, pour les revenus 2016 (18 000 euros dans le cas d'un investissement outre-mer ou dans le cinéma). N'y étant pas soumise, la réduction Malraux peut donc s'élever jusqu'à 120 000 euros sur une année, si la totalité des travaux est achevée dès la première année.

Les SCPI Malraux

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des solutions d'investissement immobilier collectif. Plusieurs souscripteurs capitalisent ensemble dans l'objectif d'acquérir un bien immobilier, pour lequel chaque sociétaire obtient une quote-part correspondant à son investissement. L'intérêt d'une SCPI est donc d'investir dans l'immobilier en mutualisant le risque entre plusieurs investisseurs, qui n'auront par ailleurs aucune contrainte de gestion.

Sachez donc qu'il est possible de combiner les avantages de la loi Malraux avec ceux de la SCPI. La loi Malraux s'adresse aux gros investisseurs. Avec une SCPI Malraux, pour laquelle le ticket d'entrée peut être de quelques milliers d'euros, il est donc possible de bénéficier du même avantage fiscal, sans contrainte d'acquisition d'un bien en direct, de gestion de celui-ci ou même de l'exécution des travaux soi-même. La réduction d'impôt est la même que pour le dispositif Malraux, pour les mêmes conditions d'éligibilité de projet, sur le montant de votre investissement et de la part des travaux qui vous reviennent.

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