Acheter en viager, comment ça marche

L'acquisition d'un bien immobilier en viager peut devenir une bonne opération financière. Et c'est un pari moins hasardeux qu'on ne le croit. Explications.

Dans une opération immobilière classique, l'acheteur verse le montant total du prix du bien à la conclusion de la vente et dispose immédiatement du bien. Avec un système de viager, cette logique diffère. D'un côté, l'acheteur verse le montant de la vente par mensualités, et ce jusqu'au décès du vendeur (d'où le terme de rente viagère). De l'autre, tant que le vendeur demeure vivant, l'acheteur ne peut pas disposer du logement. "Si une formule du viager libre existe, dans les faits, 99 % des opérations sont réalisées en viager occupé", détaille Hervé Lapous, directeur du cabinet Viager Lapous à Paris.
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Hervé Lapous, directeur du cabinet Viager Lapous à Paris © Viagers Lapous

Ce mécanisme présente des avantages pour les deux parties. Le vendeur, souvent une personne à la retraite, a besoin de compléter ses revenus. Quant à l'acheteur, il peut envisager de devenir propriétaire sans avancer de sommes trop conséquentes. Cela lui permet de ne pas contracter d'emprunt bancaire, et vu que le prix du bien est décoté, Il peut même espérer l'acquérir à un prix inférieur à sa valeur réelle dès lors que la durée du viager n'excède pas 25 ans et que les mensualités sont d'un montant équivalent ou inférieur à celles d'un prêt bancaire.

Attention, si le vendeur décède par maladie dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat de viager, les héritiers peuvent faire annuler l'opération. Et au-delà de ce délai, il est encore possible de procéder à une annulation en apportant la preuve que l'acheteur savait le vendeur malade au moment de la vente et que la valeur du bien a été injustement décotée. En revanche, un décès accidentel ne remet pas en cause l'opération immobilière.

 

Un calcul méthodique

Le prix de la transaction est fixé selon une méthode bien précise. " Il s'agit dans un premier temps de faire une expertise de la valeur libre du bien, c'est-à-dire sa valeur au moment de la signature du contrat, explique Hervé Lapous. Une décote est ensuite appliquée, qui peut aller jusqu'à 10 % en fonction de l'âge du vendeur ". Plus celui-ci est âgé, moins la décote est importante, car plus la probabilité d'un décès imminent est forte.

La somme obtenue se partage entre la rente versée chaque mois et la somme à verser au début de l'opération, au moment de la vente, appelée le bouquet. Facultatif, ce dernier est fixé par un accord écrit signé par le vendeur et l'acheteur et varie selon l'âge des personnes. Plus le vendeur est jeune, plus le montant versé à la vente est élevé. " Par exemple, une personne âgée de 90 ans peut avoir besoin d'un revenu régulier pour payer les frais d'une maison de retraite, précise Hervé Lapous. Dans ce cas, le montant de la rente sera plus élevé mais la somme à dépenser au moment de la vente sera réduit ". A noter que pour le vendeur, le bouquet est exonéré d'impôts.

 

Réduire l'incertitude l'opération

Une fois le montant du bouquet déterminé, le solde restant forme la rente. Seul problème : au moment de la transaction, l'acheteur ignore la durée durant laquelle il versera la rente. "Tout dépend de la durée de vie du vendeur, confirme Hervé Lapous. Toute la mécanique du viager repose sur cet aléa". Cependant, des outils existent pour réduire cette incertitude. " Tous les professionnels utilisent des tables de mortalité et d'espérance de vie ", explique Hervé Lapous.

Ainsi, plus le vendeur est jeune, plus le montant de la rente versée est faible, car, statistiquement, son espérance de vie est plus élevée. Certes aucun acheteur n'est à l'abri de tomber sur un phénomène de longévité comme la célèbre Jeanne Calment... Mais une telle situation reste exceptionnelle ! De sorte que la rente viagère peut être une technique opportune pour un particulier qui investit dans la pierre.

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