L'élément clé pour décider une copropriété à céder une partie commune, c'est le prix. La détermination de son montant s'avère assez complexe. Beaucoup de paramètres sont à prendre en compte pour éviter soit de déclencher la fronde des autres copropriétaires, qui peuvent estimer faire une mauvaise affaire, soit d'acheter finalement trop cher la partie commune convoitée.
Estimer la valeur de la partie commune
| Il faut tenir compte de la jalousie des autres copropriétaires sur la valeur bonifiée de votre logement par rapport au leur. |
Le montant de départ peut se caler sur le prix du mètre carré pratiqué dans le quartier et dans l'immeuble au moment d'une cession d'un logement, ainsi que la surface reprise et sa localisation. Nous déconseillons d'arrêter la proposition financière à cette étape. Il faut tenir compte de la jalousie des autres copropriétaires sur la valeur bonifiée de votre logement par rapport au leur. Il faut donc estimer le prix auquel pourrait être vendu votre logement en intégrant la partie commune. Autrement dit, il s'agit d'évaluer la valeur de votre logement et votre bénéfice en cas de vente. C'est ce que va regarder l'assemblée générale. Elle va vérifier le gain que vous pourriez réaliser avec l'acquisition de la partie commune, et l'intégrer dans les éléments qui vont emporter sa décision.
Evaluer la valeur bonifiée du logement
Cependant ce bénéfice est virtuel. Il repose sur un état du marché immobilier à un moment donné. Il n'est pas dit que la situation soit la même lorsque le logement sera vraiment mis en vente. Ainsi depuis la fin 2008, les prix de l'immobilier reculent et la tendance semble promise à perdurer encore quelques mois. De plus, il faut tenir compte de toute une série de frais pour réaliser l'acquisition d'une partie commune. Parmi les principaux à retenir, il y a le coût des professionnels qui vont intervenir dans la rédaction du dossier présentant le projet, le montant des éventuels travaux pour intégrer la partie commune au logement, les frais de notaire, la rédaction du nouveau règlement de la copropriété, le coût de la convocation d'une assemblée générale extraordinaire, si cela est nécessaire...
Intégrer les frais de l'opération
| Le copropriétaire acheteur recevra une part du prix de vente. |
Au final, le prix pour décider les copropriétaires à accepter la transaction a toutes les chances de se situer entre la valeur estimée de la partie commune au prix du marché et le gain que cette dernière apporte sur la valeur du logement déduit de l'ensemble des frais pour l'opération d'acquisition. Notez que le copropriétaire acheteur recevra une part du prix de vente. En effet, une partie commune est indivisible. Le gain de sa vente est partagé entre l'ensemble des copropriétaires, sans exception. Un dernier paramètre, avec l'évolution des charges collectives, à intégrer pour éventuellement accepter de relever le prix de la transaction si besoin était.
