M. et Mme P. sont propriétaires de différents biens immobiliers générant des revenus fonciers imposables à hauteur de 17 000 euros. Leur taux marginal d'imposition est de 40 % et leur tranche d'imposition en matière d'ISF est de 0,75 %. Ils souhaitent effectuer une nouvelle acquisition immobilière tout en optimisant leur situation fiscale. Ils optent pour une acquisition en démembrement de propriété d'un T2 de 47 m² avec une loggia et un parking dans une résidence disposant d'une piscine, située en plein coeur de la Provence.
Le prix de la pleine propriété s'affiche à 180 000 euros. Leur investissement en nue-propriété s'élève à 109 000 euros, les frais d'acte inclus. M. et Mme P décident d'une durée du démembrement de 15 ans. Sur cette base, ils financent l'acquisition par un prêt in fine d'une même durée avec adossement de 10 % du montant de l'investissement sur un contrat d'assurance-vie rémunéré à 4,25 % net.
| | Montage financier d'un investissement en nue-propriété | |
| | Opération | Dépenses | Recettes | |
| | Prix d'acquisition | 109 000 € | | |
| | Adossement sur un contrat d'assurance-vie | 10 900 € | | |
| | Coût du financement in fine (5,60 %) | 96 000 € | | |
| | Economie d'IR pour des revenus et une fiscalité identique | | 46 800 € | |
| | Surplus d'ISF à acquiter | 0 € | | |
| | Economie d'ISF pour une fiscalité identique | | 15 300 € | |
| | Valeur du bien au terme de l'usufruit temporaire (hypothèse de revalorisation | | 208 000 € | |
| | Valeur du contrat d'assurance-vie à terme | | 22 100 € | |
| | Total de l'économie fiscale sur la période | | 62 100 € | |
| | Potentiel de plus-value en cas de revente au terme de l'usufruit | | 99 000 € | |
| | Source : Cholet Dupont | |
