Places de parking : réussir son investissement

La réduction de la présence de la voiture dans les villes et la concurrence des stationnements publics influencent la rentabilité des places de parking. Voici comment bien choisir pour faire fructifier ce type de placement.

Le rendement de l'investissement dans les parkings baisse depuis le début des années 2000. Les collectivités locales ouvrent de nombreux parkings publics et leurs politiques de transports en commun réduisent la place de la voiture en milieu urbain. Ainsi, dans des grandes villes comme Paris, les habitants des quartiers centraux préfèrent parfois prendre les taxis pour circuler à l'intérieur de la ville, et louer pour leur week-end en province, une voiture en sortant du TGV ou de l'avion. Conséquence immédiate : le nombre de places disponibles augmente et la demande diminue, entraînant mécaniquement, la baisse des prix des places de parking.

Mener son étude de marché

Malgré ce contexte difficile, de bonnes affaires existent encore sur ce marché. S'il est difficile d'établir une moyenne de prix entre les parkings souterrains, en plein air, ou en boxes fermés, les prix varient, en général, de 10 000 euros à plus de 30 000 euros, en fonction de la demande.
Plus que jamais, il faut se livrer à un travail de fourmi afin de trouver le bon emplacement. Parmi les critères à réunir pour vous assurer de réaliser un bon investissement, cherchez une place de parking au premier sous-sol, plutôt que dans les niveaux inférieurs. Vérifiez la hauteur et la largeur pour tenir comptent de l'évolution du gabarit des automobiles et la croissance du nombre de 4x4 dans les centres-villes. Cette minutie ne sera pas vaine.
Par ailleurs, dans la mesure du possible, essayez d'acheter les places les plus proches des issues et des sorties du parking. Elles ne restent pas trop longtemps sans locataire. Ainsi, en disposant d'un emplacement capable d'accueillir n'importe quel véhicule, vous pourrez obtenir un meilleur prix et surtout une rentabilité pouvant aller jusqu'à 10 % sur un an.

Comme souvent en immobilier, il est préférable d'investir dans les valeurs sûres : le centre des villes peut constituer un lieu de choix. Le prix des places se retrouvent à des niveaux bien supérieurs par rapport à la périphérie des villes. De plus, les parkings publics y sont difficilement constructibles. Et puis, il est possible de louer la place à deux utilisateurs. Par exemple : le commerçant en journée, et le résident en soirée, la nuit et les week-ends.
Ce qui n'est pas le cas dans les faubourgs citadins. La mauvaise pioche serait de les cibler, avec notamment l'arrivée de nouveaux quartiers. Les rythmes de vie ne se sont pas construits de la même manière. Et puis, les nouveaux ensembles immobiliers intègrent largement les nouveaux comportements des automobilistes.
S'il s'agit d'un complexe de bureaux, renseignez-vous sur la capacité de parking par rapport aux nombre de personnes qui viendront travailler. Si ce nombre est restreint et que les accès aux transports collectifs un peu éloignés, alors l'investissement dans un parking pourrait s'avérer rentable.

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Prendre des précautions
Enfin, afin de sécuriser la location, il est conseillé de signer un écrit, même si ce dernier n'est pas obligatoire. Cela vous permettra de fixer les conditions du versement d'un dépôt de garanti et du loyer. Mais aussi, pourquoi pas, de prévoir une clause d'indexation du montant du loyer à l'évolution de la demande. Sachez également que la durée du bail et le prix du loyer sont, eux, fixés librement. Et la possibilité de donner congé peut intervenir à chaque échéance sans aucun motif.

Optimisez la fiscalité

La fiscalité retenue pour les parkings est celle des revenus fonciers. Autrement dit, si les loyers bruts que vous percevez dans l'année sont inférieurs à 15 000 euros, vous avez le choix entre le régime réel et le régime du micro-foncier. Ce dernier vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %. L'option pour le régime réel, elle, vous permet de déduire du montant des loyers, toutes les charges liées au logement et assumées en 2007. A vous de faire le bon choix ! En revanche, si vos revenus sont supérieurs à 15 000 euros, c'est le régime réel qui s'appliquera d'office.

Enfin, ayez à l'esprit que les parkings, au même titre que toutes les dépendances immédiates d'une habitation, sont soumis à la taxe d'habitation. Vous devez vous en acquitter chaque année, son montant variant en fonction de la commune d'implantation. Par conséquent, renseignez-vous sur la valeur de cette taxe dans la commune que vous visez.