Pourquoi les loyers progressent toujours

Les prix de l'immobilier à la vente baissent et pourtant les loyers continuent d'augmenter. Et ce quelle que soit la région. Voici pourquoi.

Depuis le 1er janvier 2008, les loyers ont augmenté en rythme annuel de 2,1 %, selon l'observatoire des loyers Clameur. En 2007, la progression avait été de 2,6 %. Or entre ces deux années, le contexte du marché immobilier a radicalement changé. Les prix à la vente ont cessé d'augmenter, pour se stabiliser avant de baisser dans de nombreuses zones. La logique aurait donc voulu que les loyers, eux aussi, connaissent un repli. Ce qui n'est pas le cas. 

Une augmentation mécanique et légale

Le loyer est fixé par le propriétaire au moment de la signature du bail avec un nouveau locataire. Par la suite, le propriétaire peut réviser le loyer à chaque anniversaire du contrat à la condition qu'une clause évoquant cette modification soit inscrite au contrat de location. Sans quoi, le locataire peut s'opposer à payer un loyer plus élevé.

Cette hausse se cale sur l'indice de révision des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Cet indice correspond depuis le 10 février 2008 à la oyenne sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, et non plus à l'indice du coût de la construction. Autrement dit, le prix des loyers suit l'inflation.

Or, en 2008, cette dernière s'affiche en moyenne à plus de 3 % : les loyers risquent donc de ne pas se stabiliser, bien au contraire. Pour voir le montant des loyers diminuer, il faudrait soit que l'inflation se transforme en déflation, soit que les propriétaires ne parviennent pas à trouver preneur au tarif proposé.

Quand les loyers augmentent plus vite que l'indice de révision

Les loyers peuvent également augmenter à un rythme plus élevé que celui fixé par l'indice des loyers. Entre deux baux signés avec deux locataires différents, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer comme il l'entend. Ce n'est pas le cas lors du renouvellement du bail avec le même locataire. Là, le propriétaire est tenu de respecter l'IRL. A deux exceptions près.

Première exception, la sous-évaluation du loyer par rapport aux loyers constatés dans le voisinage. En ce cas, l'augmentation peut atteindre jusqu'à la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement. Seconde exception, la réalisation de travaux sur les parties privatives ou communes pour une somme au moins égale à une année de loyer. Dans ce cas de figure, le montant du loyer peut être réévalué jusqu'à l'équivalent de 15 % du coût TTC des travaux réalisés.

Les droits des locataires 

La loi ne permet pas tout au propriétaire. Depuis la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire, qui entend augmenter son loyer dans le cadre de ces deux cas particuliers, doit avertir son locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée, avec un avis de réception ou par l'acte d'un huissier de justice. Pour être valable, la proposition d'augmentation du loyer doit contenir des mentions obligatoires : le montant du nouveau loyer, les références des loyers constatés dans le voisinage pour procéder à un rattrapage de loyer, la rue, et sans oublier l'étage de l'appartement, la période de construction de l'immeuble, la surface habitable du logement, etc.

En réponse à ce courrier, le locataire doit transmettre par écrit sa décision. S'il refuse, le litige se règle devant la commission départementale de conciliation des loyers, composée d'au moins deux représentants des associations de locataires et deux autres issus des organismes de bailleurs. Si une nouvelle fois, aucun accord n'est trouvé, c'est le juge d'instance qui est alors chargé de régler le différend avant la fin du bail. C'est-à-dire d'estimer si la hausse exceptionnelle des loyers est justifiée ou non.