L'investissement locatif suppose la plupart du temps le recours au crédit. La totalité des intérêts du prêt peut être retranchée des revenus issus des loyers, ce qui permet de déclarer moins de revenus fonciers et donc d'alléger le montant de l'impôt. Une possibilité qui ne s'applique que pour l'achat d'une résidence principale.
Le crédit in fine est le plus adapté
Le crédit in fine apparaît comme la formule de financement la plus adaptée à l'investissement locatif. Ce type de crédit consiste à ne payer en mensualités que les intérêts du prêt, puis, à la dernière échéance, de rembourser le montant total de l'emprunt.
Là aussi, les intérêts de l'emprunt sont déduits des revenus locatifs. Et l'opération s'avère mécaniquement bien plus intéressante. Les intérêts d'un crédit se calculent sur le capital restant, qui par définition reste identique pendant toute la période d'emprunt dans le cas d'un crédit in fine. Le montant des intérêts est donc beaucoup plus important que pour un prêt amortissable classique où le capital se réduit à chaque mensualité. La réduction des revenus fonciers déclarés l'est donc tout autant.
A travers l'exemple ci-dessous, vous pouvez comparer l'économie réalisée dans le cadre d'un investissement dans l'immobilier locatif s'appuyant sur un prêt in fine par rapport à un prêt classique amortissable. Dans les deux cas, le montant emprunté est de 150 000 euros sur 10 ans avec un taux de 4,34 % pour le prêt amortissable et 4,70 % pour le prêt in fine.
| | L'intérêt fiscal du prêt in fine | |
| | | Prêt amortissable | Prêt in fine | Différence | |
| | Mensualités | 1 543 euros | 587,50 euros | 955,50 euros | |
| | Coût total du prêt | 185 165 euros | 210 000 euros | 24 835 euros | |
| | Intérêts déductibles | 35 000 euros | 70 500 euros | 35 500 euros | |
| | Source : Empruntis | |
Certes, le coût du crédit in fine s'avère plus important de 24 835 euros par rapport à celui associé au crédit amortissable. Mais cela se révèle en réalité un avantage. Dans notre exemple, tant que les revenus fonciers restent supérieurs aux intérêts à déduire, le crédit in fine permet réduire les revenus fonciers de 35 500 euros de plus par rapport un prêt classique sur une période de 10 ans, soit 3 550 euros chaque année. Mécaniquement, et quelque soit l'écart entre les coûts des prêts amortissable et in fine, l'emprunteur sera toujours gagnant avec le crédit in fine. Plus les intérêts sont importants, plus les revenus fonciers à déclarer peuvent diminuer.
Il y a un bémol, si les intérêts d'emprunts venaient à être supérieurs aux revenus fonciers perçus. Là, l'écart, qui peut donner lieu à une déduction sur le revenu global, ne doit pas dépasser le plafond annuel fixé par l'administration fiscale à 10 700 euros. Au-delà, le reste de la somme peut se reporter sur les 10 années suivantes en respectant le plafond annuel.
Dans notre exemple, le crédit classique redevient avantageux si les revenus fonciers sur la période d'emprunt de 10 ans sont inférieurs à 103 000 euros. C'est-à-dire la différence entre le coût total du crédit in fine qui s'établit à 210 000 euros, la somme des plafonds annuels à ne pas dépasser si les intérêts d'emprunts sont plus élevés que les revenus fonciers, soit 107 000 euros.
