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Mars 2008

Location meublée : gestion souple et fiscalité réduite

Location meublée : gestion souple et fiscalité réduite Louer un appartement ou une maison meublée n’enthousiasme pas les propriétaires bailleurs. Pourtant, cette formule offre de nombreux avantages par rapport à la location vide. Eclairage.
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Sur près de 5,4 millions de logements loués en France, seulement 435.200 sont des meublés. Or la location meublée comporte bien des attraits, même si cette pratique est désormais plus encadrée.

 

Un système d'une grande souplesse

Sylvain Jutteau, responsable d'administration de biens chez Century 21
 
Sylvain Jutteau, responsable d'administration de biens chez Century 21 © Century 21
 
"La location meublée laisse au propriétaire la possibilité de récupérer son logement ou de le revendre assez rapidement"

Avec la location meublée, la durée du bail reste trois fois moins longue que pour une location vide. Ce qui permet de pouvoir louer plus facilement notamment à des jeunes étudiants. "Ce qui laisse aussi au propriétaire la possibilité de récupérer son logement ou de le revendre assez rapidement", note Sylvain Jutteau, responsable d'administration de biens chez Century 21. En effet, au bout d'un an de location, et après un préavis de 3 mois, le propriétaire peut demander au locataire de quitter le logement parce qu'il souhaite l’habiter lui-même ou le vendre. Cela lui offre aussi la possibilité de faire face à un mauvais locataire et d’invoquer un motif, dit légitime et sérieux, pour ne pas renouveler le contrat de location, comme "le non-paiement du loyer ou l'utilisation du bien par le locataire dans un autre but que celui de l'habiter", précise Sylvain Jutteau.
Les faits insolites en la matière ne manquent pas : un propriétaire a ainsi pu refuser le renouvellement de la location d’une chambre car le locataire l’avait transformée en un lieu d'élevage pour chiens.

Les locataires y trouvent aussi leur compte. Ils peuvent décider de quitter le logement à tout moment, en respectant un préavis de seulement un mois. "De plus en plus, les locations meublées attirent des cadres d'entreprises expatriés dans de grandes villes pour une durée temporaire", remarque Sylvain Jutteau. En somme, la location meublée est perçue comme une alternative à la résidence hôtel. Surtout, elle permet au locataire de se sentir chez lui rapidement, sans investir dans l'achat de meubles pour une habitation de quelques semaines.

 

Une fiscalité avantageuse

Au-delà de cette souplesse, le régime fiscal qui s’applique, accentue l’attrait de la location meublée. En effet, les loyers du propriétaire sont placés dans la catégorie des bénéfices dits industriels et commerciaux (BIC), alors que ceux pour un logement vide intègrent les revenus fonciers. La différence n’est pas anodine. Lorsque le chiffre d'affaires est inférieur à 76.300 euros hors taxes, le propriétaire peut choisir entre le régime du micro BIC et le régime réel.

En choisissant le régime du micro BIC, il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 71 %, calculé sur le montant total des recettes issues de la location. Par exemple, un loueur de meublé qui a touché 15.000 euros de loyers en 2007 bénéficie d'un abattement de 10.650 euros. Il sera imposé sur la base de 4.350 euros (15.000 - 10.650). Ce qui veut dire que seulement 29 % de ses revenus locatifs sont taxés ! Dans le cas d'une location vide, l’abattement n'est "que" de 43 %. Attention toutefois. Pour que le régime fiscal d’une location meublée soit intéressant, les charges comme les échéances du prêt pour acquérir le logement ou les frais de travaux, ne doivent pas dépasser 68 % des recettes. Dans le cas contraire, il préférable d’opter pour une déclaration sous le régime réel. Là, vous pourrez déduire toutes les charges supportées pour la location et réduire sensiblement le niveau d’imposition. De toute façon, si le montant des loyers perçus dépasse 76.300 euros, votre fiscalité sera établie avec le régime réel.

 

L'avantage du statut de loueur en meublé professionnel

A cela s’ajoute un dispositif d’abattement complémentaire. Si le loueur réalise plus de 23.000 euros TTC de recette annuelle, ou bien si cette activité lui procure plus de la moitié de ses revenus, et qu’il est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), il peut obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce label lui permet de reporter son déficit éventuel (lié par exemple à des travaux) sur ses autres revenus sans limite de montant, à la différence du loueur non professionnel qui ne peut imputer son déficit que sur les revenus de la même catégorie (BIC). Ainsi, une personne disposant de 10.000 euros de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais de 15.000 euros de déficit, pourra par exemple déduire les 5.000 euros de ses revenus boursiers. Une belle opportunité pour réduire son revenu imposable et par conséquent son niveau d'imposition !

Enfin, lorsque le loueur revend un bien après cinq années, et si les recettes tirées de la location n‘excèdent pas 250.000 euros TTC, la plus-value est totalement exonérée. Du coup, un loueur de plusieurs biens immobiliers peut vendre ceux qui sont amortis, et payés en totalité, en les remplaçant par de nouveaux logements achetés à crédit. Les liquidités dégagées sont exonérées d‘impôt.

 

 
La loi du 18 janvier 2005
 
  Jusqu'à la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005, la location meublée constituait un oasis de liberté contractuelle. Le propriétaire et le locataire fixaient librement, entre eux, la durée du bail, les garanties, la revalorisation du loyer. Aujourd'hui, les locations meublées en résidence principale sont beaucoup plus encadrées. Par exemple, la révision du loyer doit s'appuyer sur l'indice de référence des loyers (IRL) et la durée du bail est d’au moins un an. Attention, les locations meublées ne correspondant pas à un lieu d'habitation principal, ne sont pas concernées par la loi. Le dispositif qui prévalait avant 2005, continue donc de s’appliquer.  

 

 

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