Conseil
 
Janvier 2008

Faire face à une expropriation

Expropriation : défendez-vous avant qu'il ne soit trop tard Chaque année, environ 40.000 procédures d'expropriation sont engagées. Très souvent pénalisantes pour les propriétaires, voici comment bien vous défendre et obtenir la meilleure indemnité possible.
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Un projet d'autoroute, la construction de logements sociaux... Chaque année en France, 40.000 propriétaires sont contraints de quitter leur résidence sous la pression de leur commune, qui a entrepris un projet d'intérêt général. C'est ce qu'on appelle l'expropriation. Si vous intervenez à temps, vous pouvez contester cette procédure et négocier une contrepartie financière plus importante.

 

L'enquête d'utilité publique

 
Un projet d'autoroute, peut signifier le début d'une procédure d'expropriation ©
 

Lorsqu'une commune annonce l'existence d'un projet nécessitant l'expropriation de certains propriétaires, elle doit engager une enquête d'utilité publique. "Il s'agit de déterminer si l'opération répond réellement à un besoin d'intérêt général", explique Sabine Le Boulch, avocate au sein du cabinet Huglo-Lepage à Paris. C'est également l'occasion pour les habitants, y compris le propriétaire ou les riverains, de faire part de leurs observations et de donner leurs avis sur la pertinence du projet.

"La procédure d'expropriation peut avorter, sur des critères de forme, lorsque le dossier d'enquête publique est incomplet ou lorsque le chiffrage du projet n'est pas assez précis", explique Me Deneux, avocat au sein du cabinet Leick et Raynaldy.

L'expropriation peut être également annulée pour des motifs de fond. C'est-à-dire montrer, par exemple, que la construction d'un lotissement de cinq maisons individuelles ne sert pas l'intérêt général. C'est notamment le cas, si des logements mis en vente sur la commune peinent déjà à trouver un acquéreur ou bien si la ville fait l'objet de milliers de demande de logements et ne peut y répondre. Dans ce dernier cas, le bon projet serait l'édification d'un immeuble. Cette analyse de la pertinence du projet de la commune peut être réalisée au travers d'un bilan des coûts et des avantages à la demande du propriétaire.

Une fois ces investigations achevées, la commission d'enquête d'utilité publique émet un avis, favorable ou défavorable, sur la réalisation du projet. S'il est défavorable, la procédure d'expropriation s'arrête et la commune doit renoncer à son projet.

La décision d'expropriation

En revanche, si la commission accorde une déclaration d'utilité publique, la commune est confortée dans sa décision d'expropriation. Notez que cet avis doit être publié dans l'année qui suit la fin de l'enquête et affiché en mairie. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour saisir le tribunal administratif et contester l'utilité publique du projet. Si ces deux points ne sont pas respectés, l'expropriation ne pourra plus être contestée. Seule l'indemnité de compensation pourra ensuite être discutée.

En parallèle de l'enquête d'utilité publique, une enquête parcellaire détermine la quantité de terrains et d'immeubles dont la commune ou l'Etat, par exemple, ont besoin pour réaliser leur projet. Elle se conclue par un arrêté de cessibilité, communiqué directement aux propriétaires concernés.

A ce stade de la procédure, si le propriétaire juge l'expropriation abusive, il dispose, là encore, de deux mois pour contester la décision auprès du tribunal administratif. C'est la dernière opportunité pour lui de faire valoir ses droits. Ensuite, il sera trop tard pour empêcher l'expropriation. Aussi, les frais d'avocat ne doivent pas le faire renoncer. De plus, il faut être épaulé pour négocier l'indemnité versée, qui est systématiquement très modeste. Le plus souvent, il s'agit du montant de l'investissement pour acquérir la propriété sans la revalorisation liée à la spéculation immobilière et l'évolution des prix.

 

La fixation de l'indemnité

Dans un premier temps, la cession du bien peut se régler à l'amiable. C'est notamment le cas lorsque la commune est pressée de réaliser l'opération et veut s'épargner une procédure longue, environ un à deux ans, et coûteuse. Cette procédure offre l'opportunité d'obtenir la meilleure valorisation possible de la propriété touchée par l'expropriation. D'ailleurs, il ne faut pas attendre qu'une proposition soit faite mais prendre l'initiative. En effet, il est possible que la commune accepte de payer le montant suggéré, même quand le prix s'avère plus élevé que ce qu'elle est prête à débourser, si elle est certaine que son projet aboutira rapidement par la suite. "Si ce n'est pas le cas, le propriétaire ne doit pas accepter le montant de l'indemnité proposé à l'amiable", conseille Me Deneux.

Cet échec de la procédure amiable enclenchera l'intervention d'un juge pour fixer cette indemnité après une évaluation du bien. "Cependant, dans bien des cas, le montant établi ne permet pas de racheter un bien", affirme Sabine Le Boulch. Des habitants viennent d'en faire l'amère expérience à Montfermeil (Seine Saint-Denis). Après une procédure amiable vaine, 30.000 euros, soit la valeur d'achat de leur bien, ont été proposés par le juge à des propriétaires d'appartements de 4 pièces pour compenser leur expropriation. Une somme bien insuffisante compte tenu de l'évolution du marché immobilier : il faut compter environ 250.000 euros pour acquérir un logement équivalent !

Là encore, mieux vaut refuser cette indemnité et effectuer un recours auprès de la Cour d'appel pour obtenir une somme plus élevée. Cet espoir n'est pas vain. En 2002, la Cour d'appel de Limoges a décidé de revaloriser l'indemnité d'un propriétaire de 14 parcelles, dont une avec maison, pour une superficie totale de 108 ares. Elle est passée de 3.400.000 euros à 4.700.000 euros, soit une hausse d'environ + 40 % par rapport au premier jugement.

Par ailleurs, que le dédommagement puisse ou pas permettre un réinvestissement dans une propriété équivalente, si le propriétaire en fait la demande, il a la possibilité d'être relogé et devenir un simple locataire. En ce cas, la commune doit faire parvenir jusqu'à trois propositions de relogement.

 

Des régions propices aux expropriations

Certaines zones géographiques paraissent propices aux expropriations. Par exemple, la zone de l'aéroport de Blagnac, près de Toulouse qui est en cours de réaménagement. Même chose du côté de Lyon où la construction d'une autoroute est prévue à l'Est de la ville. En règle générale, les zones périurbaines situées près des grandes agglomérations françaises sont particulièrement sensibles à ce phénomène. Mais des communes un peu plus éloignées de ces zones, comme Pontault Combault (Seine-et-Marne) ou Boulazac (Dordogne), sont également connues pour lancer de nombreux projets de développement nécessitant des expropriations.

"Le propriétaire doit se tenir informés des projets de la commune afin d'anticiper d'éventuelles procédures", conseille Sabine Le Boulch. Par exemple, les élections locales offrent l'occasion au travers des projets présentées par les candidats d'apprendre qu'un projet pourrait transformer votre verger en terrain de football ou en zone commerciale.


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