Faire face à la faillite d'un constructeur ou promoteur immobilier Programmes immobiliers : des garanties a minima

Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, les propriétaires se trouvent relativement bien protégés, et pas seulement parce que les paiements sont échelonnés au gré de l'avancement de la construction. En effet, le contrat inclut une garantie d'achèvement ou de remboursement. C'est même une obligation légale prévue par le code de la construction.

Garantie de remboursement et d'achèvement

Dans un premier temps, le promoteur peut se contenter d'une garantie de remboursement tant que le projet immobilier n'est pas entièrement certain de se réaliser. Autrement dit, tant que le promoteur n'a pas réussi à vendre la majeure partie des appartements de son programme immobilier. Et dans un second temps, la garantie de remboursement peut se transformer en une garantie d'achèvement. Si ce tour de passe est autorisé, il faut veiller à ce que les couvertures spécifiques de chacune de ces garanties soient respectées.

La garantie de remboursement correspond à un cautionnement bancaire, d'une société de caution mutuelle ou d'assurances. Elle couvre le prix de la vente, mais pas les frais de notaire ni les intérêts d'emprunts payés par l'emprunteur sur les sommes engagées. Dans le cas de la garantie d'achèvement, si le garant reste toujours une banque, une société de caution mutuelle ou d'assurances, il s'engage à mettre tout en œuvre pour finaliser la construction de l'immeuble.

Attention aux exonérations de garantie

Un promoteur peut être autorisé à ne pas fournir cette garantie d'achèvement et de remboursement à un acheteur. Pour cela, la construction de l'immeuble doit être certaine. On parle alors de garantie intrinsèque. C'est notamment le cas lorsque le promoteur dispose de 75 % du montant de la vente de l'immeuble. Comme a priori, il a réuni les sommes suffisantes pour financer l'ensemble de la construction, le promoteur n'est alors pas obligé de fournir la garantie de remboursement aux acheteurs des 25 % restants du programme immobilier. Autre cas : si l'immeuble est hors d'eau voire si ses seules fondations sont posées. L'immeuble étant déjà bien avancé, le promoteur peut se passer de la garantie d'achèvement. 

Enfin, l'exonération de garantie peut être accordée indépendamment de l'avancement de la commercialisation de l'immeuble ou de sa construction. C'est le cas lorsque le promoteur est une société d'économie mixte ou une entreprise dont une collectivité locale est présente au capital à hauteur de 35 %.

Conséquences financières

En cas de défaillance, faute de garant, ce sont les futurs propriétaires qui assument le financement de l'achèvement des travaux. Si le promoteur a été correct, les acomptes déjà versés seront à la hauteur du niveau de la construction de l'immeuble (35 % pour les fondations et 70 % au maximum pour la mise d'eau), cela paraît surmontable. Il faudra tout de même assumer le surcoût du repreneur, à moins de corriger les plans pour réduire les coûts.

Si le promoteur a encaissé bien plus vite que la réalité de l'avancement des travaux... les futurs propriétaires devront payer une deuxième fois la partie réglée mais non construite, à moins de s'engager dans une procédure judiciaire contre le promoteur. Cette initiative a peu de chance de réussir... le promoteur étant en faillite. Pour éviter de tomber sous le coup d'une garantie intrinsèque mieux vaut éviter les programmes dont la commercialisation est quasiment achevée. Certes, vous pouvez obtenir une ristourne sur le prix de vente... mais au prix d'un fort risque.