Où investir dans la zone A

Investir dans l'immobilier locatif permet, grâce aux dispositifs Borloo, Robien ou anciennement Besson, de bénéficier de réductions d'impôts. Revers de la médaille, le montant du loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire est plafonné.

Du coup, dans certaines villes, les prix de marché sont supérieurs à ceux auxquels peuvent louer les bailleurs ayant investi dans l'immobilier défiscalisé. Il en résulte un manque à gagner plus ou moins important.

Dans quelques agglomérations, c'est l'inverse. Le prix du m², même plafonné, se situe au niveau voire au-dessus des prix du marché. Ce sont elles qui offrent le plus d'opportunités. Dans la loi Borloo neuf, Borloo ancien et Robien classique, on distingue trois zones : la A, la B et la C. Voici les villes qui, au sein de ces zones, s'avèrent les plus rentables.

Quelques villes de banlieues rentables dans la zone A

La zone A correspond à l'agglomération parisienne, à certaines villes de la Côte d'Azur et au Genevois français.

La banlieue parisienne offre un visage contrasté. La grande couronne offre de belles rentabilités dans le cadre des dispositifs défiscalisés. En effet, le loyer actuel du marché dans ces villes est inférieur aux plafonnements prévus par les différents dispositifs. Pour un Robien classique, on observe ainsi une différence de près de 10 euros par m² pour Sarcelles (Val-d'Oise), ou 9 euros pour Champs-sur-Marne (Val-de-Marne) par rapport au loyer moyen pratiqué dans ces villes. Ce qui laisse quelques marges de manœuvre au propriétaire-investisseur pour fixer le prix de la location de son logement. Dans le sud de la France, il est également pertinent d'investir dans les villes de Nice, Le Cannet ou Antibes. A Cannes, mieux vaut se limiter au dispositif Robien classique. En effet, pour le Borloo neuf et le Borloo ancien, les loyers moyens sont supérieurs au plafond.

Antibes : des gains peu alléchants

Pour Antibes, même s'il existe une marge de manœuvre sur les loyers, le constat est toutefois à modérer. En fonction de la rentabilité procurée par un investissement locatif en Robien classique ou Borloo ancien, une fois l'avantage fiscal maximum de 65 % pour le premier et 60 % pour le second sur le montant de l'achat pris en compte, l'espoir de réaliser un investissement gagnant s'avère infime. En effet, le prix du m² à la vente y est actuellement de 4 971 euros. Sur 9 ans (durée minimum de location du bien pour bénéficier des dispositifs de défiscalisation), l'investisseur garde à sa charge 35 % du coût d'acquisition (pour un Robien), soit 193,34 euros au m². Or en le louant au prix du marché, c'est-à-dire 199,56 euros le m² par an, le rendement atteint seulement +3,2 %. Dans le cadre d'un Borloo ancien, la rentabilité de l'opération est même négative.

A titre de comparaison, Le Cannet offre, dans les conditions actuelles du prix du m² à la location et à la vente, une rentabilité de 17, 5 % pour un Robien classique. Quant à Sarcelles, elle s'affiche à plus de 50 %.

Miser sur le Robien pour la petite couronne

Ce sont les villes collant à Paris qui apparaissent les moins attractives de la zone A. Deux villes doivent être évitées : Boulogne-Boulogne et Issy-les-Moulineaux. Là, les prix des loyers sont au-dessus des plafonds. Ce qui oblige à louer à perte. Pour les autres villes, il reste une très petite marge de manoeuvre en privilégiant le dispositif Robien.

Pour ces villes, le vrai gain intervient en faisant jouer l'avantage fiscal qui peut jusqu'à 65 %, selon le dispositif. En effet, pour un dispositif Robien, la rentabilité annuelle sur 9 ans atteint 8,28 % à Charenton-le-Pont (94), jusqu'à 32,61 % à Clichy (92). Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux proposent un taux respectivement de 10,63 % et 14,35 %.