Choisir le bon syndic

Les copropriétaires désignent le syndic lors de l'assemblée générale annuelle. "Si vous êtes dans une copropriété neuve, changez impérativement de syndic dès la première assemblée générale", conseille même la CSPC. En effet, il est prudent que ce dernier se trouve dans une position neutre et soit sans lien avec le promoteur, en particulier pour gérer les vices-cachés qui pourraient apparaître à l'issue de la livraison des appartements. Un syndic peut être bénévole ou professionnel. Si ni l'un ni l'autre ne souhaite prendre en charge la copropriété, un administrateur judiciaire devra être nommé. La note peut alors monter à 300 euros par an et par copropriétaire.

Syndic professionnel ou bénévole ?

Un syndic professionnel offre des garanties de bonne gestion puisqu'il a l'obligation d'être titulaire d'une carte professionnelle. Elle certifie qu'il possède une assurance de responsabilité professionnelle et une garantie financière au moins aussi élevée que les fonds gérés au nom des copropriétaires. "Le minimum de la garantie financière est fixé à 110.000 euros", précise l'Agence nationale d'information pour le logement (Anil). Cette attestation n'est délivrée et renouvelée que si le casier judiciaire du syndic professionnel est vierge et s'il dispose de compétences suffisantes pour exercer cette fonction. Ce choix s'apparente à la solution idéale, du moins à la plus sécurisante. "Cependant, l'appel à un syndicat professionnel induit le versement d'honoraires que l'on estime à 150 euros par an et par copropriétaire", met en garde la CSPC.

L'autre solution, bien moins onéreuse puisqu'aucune rémunération n'est due, tient en un syndic bénévole. Cette alternative est intéressante pour les copropriétés disposant d'un faible budget de fonctionnement. "En-dessous de 10.000 euros par an, la copropriété a tout intérêt à confier sa gestion à un syndic bénévole", confirme un juriste. Cette option présente également l'avantage de la proximité car le syndic est souvent l'un des copropriétaires. Ce dernier du fait de sa présence sur place dispose d'une réactivité plus grande par rapport à un syndic professionnel. En revanche, le ou les personnes responsables du syndic doivent, non seulement posséder des compétences solides sur les plans juridiques et de gestion, mais aussi disposer de qualités de disponibilité et de diplomatie. "Faute de connaissances, certains syndics bénévoles enfreignent la loi, explique la CSPC. Par exemple, certains ignorent qu'il est obligatoire de posséder une assurance de responsabilité destinée à couvrir les éventuels préjudices d'une gestion défectueuse". Par conséquent, ce choix sera peut-être à privilégier pour les petites copropriétés où la gestion apparaît relativement simplifiée. De même, si la responsabilité semble un peu lourde à supporter, un roulement entre les copropriétaires permet d'assurer une continuité de gestion moins pesante sans faire appel à un professionnel.

Le contrat du syndic

Le choix du syndic s'effectue donc en assemblée générale, sur la base de la majorité des voix de tous les copropriétaires. "Si l'assemblée générale ne parvient pas à se mettre d'accord sur le choix du syndic, celui-ci peut être désigné sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires voire par le président du tribunal de grande instance", précise l'Anil.

Lors de la désignation du syndic, il est important de définir avec précision les tâches, et la rémunération du syndic, pour le cas où il serait professionnel. Sinon, le risque est de subir des abus. Suite à une enquête menée en 2007 sur 250 syndics de 44 départements, la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) dit avoir procédé à 250 rappels à la réglementation, "notamment sur des défauts de mentions obligatoires sur les factures et l'absence de mise en conformité des règlements de copropriété avec les évolutions législatives qui ont eu lieu au fil des ans". Un autre travers est régulièrement pointé du doigt : certains syndics créent des filiales pour réaliser des travaux qu'ils facturent eux-mêmes. Dans ces conditions, il devient difficile de changer de syndic sans risquer de perdre un nombre important de prestataires. Et la négociation des tarifs est beaucoup plus ardue.

Preuve qu'il faut être extrêmement pointilleux sur la gestion du syndic et user des prérogatives des instances qui encadrent l'action du syndic : l'assemblée générale des copropriétaires et le conseil syndical.