Tous les programmes immobiliers ne sont pas éligibles au dispositif Scellier. Seules 5 000 communes peuvent y prétendre dans les quartiers où il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement. Ce qui peut laisser à penser que le loyer proposé puisse être très proche du plafond. La tentation est alors d'établir un plan de rentabilité sur ces niveaux. Mauvaise idée !
Ces plafonds sont déconnectés de la réalité des marchés locaux. Même si la demande est supérieure à l'offre, les loyers librement fixés ne sont pas forcément supérieurs aux plafonds appliqués au dispositif Scellier. Ils prennent aussi en compte les budgets des ménages. C'est particulièrement vrai pour les villes de province. Seule l'agglomération parisienne fait exception à ce constat.
Des loyers surestimés
|
|
| |
Pour Jean-Michel Ciuch (Immogroup Consulting), les études de marché sur les programmes Scellier ne sont réalisées en totale indépendance.
© Immogroup Consulting
|
|
Avant de souscrire un programme, il faut donc prendre le temps d'analyser l'état du marché, mais aussi de vous informer sur les programmes immobiliers en cours de construction ou à l'étude. Si dans un laps de temps très court, il y a une explosion de l'offre de location, à coup sûr les loyers devront être revus à la baisse. Et si l'investisseur maintient des loyers élevés, il ne trouvera pas preneur. Ce qui l'expose à un redressement fiscal si la vacance du logement dépasse douze mois consécutifs. Ce problème de vacance de logement est loin d'être anecdotique, même pour des logements spécifiques comme les résidences pour les seniors ou les étudiants.
Les exemples de villes qui ont mis en avant ce type de programme mais dont les logements ne trouvent pas de locataires ne manquent pas et se concentrent sur les zones B1 et B2. Pour faire face à cette situation, il est tentant de faire appel aux services d'un gestionnaire. Mais ce n'est pas le gage d'un logement loué à coup sûr. Et cela a un coup bien souvent disproportionné. On peut aussi s'appuyer sur l'étude de marché proposée par le promoteur. "Elles ne sont pas toutes réalisées en totale indépendance, note Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup Consulting, une société de conseil. Les plus grandes sociétés d'études et d'expertise ont très souvent des liens en capital avec des commercialisateurs et/ou des établissements financiers qui sont eux-mêmes actionnaires de sociétés de promotion et de courtage. Le mieux est faire réaliser une étude par un cabinet vraiment indépendant. Cela coûtera 500 à 1 000 euros. Un coût qu'il faut mettre à l'échelle du montant de l'investissement et du risque de faire un mauvais investissement".
Intégrer les revenus fonciers
Le calcul de la rentabilité ne se base pas seulement sur le prix de l'acquisition, les éventuels frais d'emprunt immobilier, les charges et les frais de l'éventuelle agence de gestion. Il faut aussi penser à la fiscalité locale : la taxe foncière sur le bâti et le non-bâti.
| Les revenus fonciers perçus avec un programme Scellier sont soumis à l'impôt sur le revenu. |
En effet, le particulier qui investit avec un dispositif Scellier, est avant tout un propriétaire-bailleur. Il n'échappe pas au paiement de ces deux impôts. Et comme il y a perception de revenus fonciers, ceux-ci devront être inscrits sur la déclaration de revenus. Mécaniquement, le revenu imposable va augmenter. Bref, il faut prendre le temps d'estimer le coût fiscal global et de s'assurer que la recherche d'une réduction fiscale ne se transforme pas en réalité en une hausse d'impôt.
