Censi-Bouvard : l'investissement immobilier en résidence avec services

Censi-Bouvard : l'investissement immobilier en résidence avec services La loi Censi-Bouvard permet d'obtenir une réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement en résidence avec services. En plus de cet avantage fiscal, les investisseurs peuvent prétendre à un amortissement et une récupération de la TVA.

La loi Censi-Bouvard est issue d'un amendement à la loi Scellier proposé au sein du projet de loi de finances rectificative pour 2009. Venue modifier le régime de la location meublée non professionnelle, cette loi prévoit un dispositif de défiscalisation pour les particuliers investissant dans l'immobilier locatif en résidence meublée avec services, telles que les résidences étudiantes ou les résidences seniors. L'avantage est calculé sur le prix d'acquisition du bien.

La réduction d'impôt Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet à un investisseur d'obtenir une remise d'impôt en contrepartie de l'achat d'un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement au sein d'une résidence avec services. L'avantage fiscal s'élève à 11% du prix d'acquisition du bien. La réduction s'étale de façon linéaire sur 9 ans. Aussi, si vous achetez un bien à 150 000 euros, le montant de la réduction sera de 16 500 euros sur 9 ans, soit de 1 833 euros par an pendant 9 ans.
La réduction d'impôt peut s'appliquer à plusieurs logements au cours d'une même année, mais dans la limite d'un investissement annuel de 300 000 euros. Attention, les investissements réalisés dans le cadre de la loi Censi-Bouvard sont soumis au mécanisme de plafonnement des avantages fiscaux, à 10 000 euros par an.

Les conditions de la loi Censi-Bouvard

Seuls les logements situés dans des résidences meublées avec services sont éligibles à la réduction d'impôt Censi-Bouvard. Sont ainsi concernées :

  • les résidences étudiantes ;
  • les établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) ;
  • les résidences seniors.

Jusqu'au 31 décembre 2016, il était possible d'investir dans les résidences de tourisme, qu'elles soient de loisir ou d'affaires. La loi de finances pour 2017 a définitivement exclu ces résidences du dispositif.

Le logement acquis doit être loué meublé à un exploitant professionnel pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit obligatoirement débuter dans le mois qui suit la date d'achèvement du bien ou de l'acquisition de celui-ci, si elle est postérieure.
Il est à noter que contrairement au dispositif Pinel, il n'est pas nécessaire de respecter des plafonds de loyers pour bénéficier de la réduction d'impôt Censi-Bouvard.

L'amortissement en Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard complète le régime de location meublée non professionnelle (LMNP). Celui-ci prévoit un amortissement de l'investissement via un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs sur une longue durée, lorsque ceux-ci ne dépassent pas 32 900 euros par an. Au-delà, l'investisseur est imposé au régime réel, mais peut déduire de ses revenus certaines charges.

A la différence de la LMNP classique, la loi Censi Bouvard ne prévoit pas d'amortissement, puisqu'elle fait déjà bénéficier d'une réduction d'impôt. Cependant, il est possible de bénéficier d'un amortissement pour la part de l'investissement supérieure à 300 000 euros. En d'autres termes, si le prix de revient de votre bien est de 460 000 euros, la réduction d'impôt sera calculée sur les 300 000 premiers euros et il vous sera possible de déduire une partie de vos résultats imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur la base des 160 000 euros restants.

Loi Censi-Bouvard et TVA

Lorsque l'investisseur déclare son activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) et qu'il opte pour le régime d'imposition réel simplifié BIC, celui-ci peut profiter sous conditions d'une récupération de la TVA. Soit une économie de 20% sur le prix d'acquisition du bien. Pour cela, les loyers perçus doivent être soumis à la TVA et la résidence doit assurer au moins trois services en plus de l'hébergement, parmi les suivants : le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Toutefois, cet avantage n'est complètement acquis qu'au terme de 20 années de location. En cas de revente de son bien avant ce délai, l'investisseur devrait alors rembourser la TVA récupérée.

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