Anthony Mota occupe le poste d'ingénieur développement au sein de CPC, société spécialisée dans la gestion de patrimoine et dans l'immobilier défiscalisant. Ses conseils de spécialiste en défiscalisation se tournent vers l'investissement Demessine. Il nous explique ce mécanisme et ses intérêts.
Quelles sont aujourd'hui selon vous les caractéristiques d'un bon placement dans l'immobilier ?
L'immobilier reste avant tout dans les mœurs populaires un placement sûr et pérenne, à condition que l'on prenne les précautions requises avant d'acheter. Par exemple, prenez soin de vérifier le prix du marché, d'étudier la demande locative en passant dans les agences immobilières locales, et se rendre sur place pour vérifier que le bien n'est pas trop excentré. Ces préalables permettent d'aborder sereinement un investissement.
Bon nombre d'investisseurs ne prennent plus la peine de le faire aujourd'hui (5% visitent les lieux avant de passer chez le notaire), la plupart sont convaincus, par les plaquettes souvent avantageuses et tape-à-ll'œil que les promoteurs ne manquent pas d'élaborer avec soins. Ce phénomène s'est largement accéléré avec l'apparition du dispositif
| " l'aspect défiscalisant doit rester un bonus et non la raison fondamentale qui régit cette démarche." |
De Robien qui a représenté l'année dernière 55% des ventes d'immobilier neuf. Cette "carotte" fiscale est à manœuvrer avec eaucoup de précaution, car si elle peut effectivement permettre de capitaliser son impôt dans l'immobilier, le rendement global de l'opération reste tributaire des qualités intrinsèques du bien. Ainsi, certains investisseurs ont eu la surprise de voir malgré les garanties locatives les plus serrées, leur bien ne pas être loué ou en-dessous du prix annoncé. Et qu'en sera-t-il en 2012-2013 quand l'échéance des neuf ans de location minimum arrivera à terme ? Combien d'investisseurs seront tentés par la revente de leur bien ? Créant ainsi une démesure de l'offre par rapport à la demande, avec les conséquences que cela implique sur le prix de vente.
Il s'agit donc de rester vigilant face aux arguments de certains vendeurs, on n'investit dans l'immobilier pour diversifier son patrimoine ou pour les études de ses enfants, l'aspect défiscalisant doit rester un bonus et non la raison fondamentale qui régit cette démarche.
Votre société commercialise en majorité des produits en résidence de service, quelles sont les spécificités de ce marché ?
Les résidences de services appartiennent à un marché parallèle à celui de l'immobilier dit "classique" où le propriétaire du bien signe un bail directement avec le locataire. Ici, le propriétaire signe un bail commercial avec la société d'exploitation de la résidence, le fameux gestionnaire. Les conséquences en sont multiples. Ce bail va engager la responsabilité de l'entreprise en charge de gérer la résidence. Elle devra ainsi s'astreindre à reverser un loyer à l'investisseur, s'occuper de la location des lots, prendre en charge les travaux d'entretien de la résidence (hors gros œuvres), garantir l'indexation des loyers.
| "Ce bail va engager la responsabilité de l'entreprise en charge de gérer la résidence" |
Ce bail implique également que les revenus tirés de cette location sont imposés dans la catégorie des BIC, ce qui permet un abattement de 68% des revenus (à comparer au 38% du micro-foncier). En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer nu au moins 9 ans au gestionnaire son bien et à lui en déléguer la complète gestion. L'investisseur loue à une personne morale et s'affranchit ainsi quasiment du risque de loyers impayés (sauf dépôt de bilan du gestionnaire) tout en se gardant de tout souci de gestion. On notera également que l'investissement en résidence de services permet à l'acquéreur de récupérer la TVA ayant grevé son achat, et cela environ 1 an après le passage d'acte chez le notaire. Toutefois, celle-ci n'est acquise qu'au bout de 20 ans. En cas de revente anticipée, l'investisseur devra la restituer au prorata temporis.
Qu'en est-il des investissements en Zone de Revitalisation Rurale ?
Pour les résidences de services situées en ZRR, l'investisseur va pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt de 25% de l'investissement calculée sur une base H.T de 100 000 € pour un couple marié et de 50 000 € pour un célibataire. Cette réduction est à lisser sur 6 ans, soit une économie d'impôt maximum de 4166 €/an pour un couple et 2083 €/an pour un célibataire. A noter que l'économie d'impôt maximale générée par le dispositif Robien pour les revenus de 2006 sera de (10700*0.4) 4280 €/an pour un propriétaire n'ayant pas de revenu foncier.
A quel type d'investisseur s'adresse ce dispositif ?
A la différence du dispositif Robien, l'économie d'impôt n'est pas fonction de la tranche marginale d'imposition de l'investisseur. Il s'adresse donc à une très large partie de la population active désireuse de se constituer un patrimoine. Le client type est un couple marié, propriétaire de leur logement, ayant ensemble environ 60 k€ de revenu. C'est un bon moyen pour commencer à se constituer du patrimoine, sans trop sacrifier son pouvoir d'achat. En effet, l'effort d'épargne à prévoir reste assez modeste, il avoisine en général les 300 €/ mois sans apport. Investir en ZRR est un choix raisonnable. Les propriétaires peuvent par ailleurs
| "Le client type est un couple marié, propriétaire de leur logement, ayant ensemble environ 60 k€ de revenu. C'est un bon moyen pour commencer à se constituer du patrimoine, sans trop sacrifier son pouvoir d'achat" |
s'aménager quelques semaines à l'année dans leur bien ou encore dans le catalogue du gestionnaire comme certains le proposent. Cet argument veut convaincre le public hésitant entre maison secondaire et éfiscalisation.
Pouvez-vous nous donner un exemple concret ?
Nous avons récemment commercialisé une résidence de tourisme située en ZRR dans le Tarn, le prix du lot était de 118 000 € TTC packagé et offrait 3900 € de loyer annuel.
Si Monsieur et Madame Dupuis, mariés, 60 k€ de revenu décide d'investir dans ce bien en recourant à un financement à 100% amortissable sur 20 ans, ils vont annuler leur imposition pendant 6 ans et investir les sommes économisées dans le remboursement du prêt. Ils vont récupérer environ 19 000 € de TVA un an après leur passage chez le notaire. En imaginant que Monsieur et Madame Dupuis utilisent un peu de cette TVA tous les mois pour réduire leur effort d'épargne, ils devront débourser en moyenne 230 €/mois pour devenir propriétaire du bien, et environ 100 € de plus sur 15 ans.
Pour les foyers qui peuvent se le permettre, il est conseillé de recourir à un prêt in fine. Le remboursement mensuel se limite aux intérêts du capital emprunté, le reste est versé sur un contrat de capitalisation (ex : assurance vie) ainsi que la TVA, afin de reconstituer " in fine " le capital emprunté. Il a l'avantage d'augmenter le rendement global de l'opération en profitant du levier de la capitalisation. Ce mode de financement nécessite néanmoins un apport minimum de 10% du prix du bien.
Quelles perspectives de sortie s'offrent aux investisseurs ?
Ces produits sont destinés à rester dans le patrimoine d'une famille, et en général les vendeurs ne se bousculent pas. Néanmoins, en cas de nécessité, le meilleur moyen de revendre ce bien est de contacter directement un gestionnaire de patrimoine qui trouvera rapidement un client intéressé par des revenus en BIC. A noter qu'il est possible, à l'issue du bail commercial, de meubler le lot et de glisser ainsi vers le statut du loueur de meublé très attrayant, surtout en professionnel.
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