Faire bon usage de la tontine

Tontine L'achat d'un bien immobilier à plusieurs personnes pose de sérieuses difficultés pour la transmission du bien. A moins d'opter, par exemple, pour un pacte tontinier. Un choix qui a ses avantages et ses inconvénients de la tontine.

L'acquisition d'un bien immobilier par plusieurs personnes est autorisé, mais peut être source de complications en cas de mésentente. Si l'opération n'est pas réalisée dans le cadre d'une société civile immobilière (SCI), l'immeuble tombe sous le régime de l'indivision. Autrement dit, quel que soit l'apport de chacun des co-acheteurs, tous bénéficient de l'usage de l'immeuble. De même, si l'un d'eux souhaite vendre, il faut que tous les autres acceptent que le bien soit cédé. La gestion du droit de propriété se complique au moment de l'héritage. Si rien n'est prévu, la part de chacun des co-acheteurs est divisée par autant d'ayants-droit légitimes. La situation peut devenir très vite ingérable.

La tontine permet en cas de décès d'éviter que la part de chacun des co-acheteurs soit divisée par autant d'ayants-droit légitimes, si l'achat ne se fait pas à travers une société civile immobilière.

Pour contourner une partie de ces soucis, il existe la tontine. On parle aussi de pacte tontinier ou encore de clause de survie. Au moment de l'acquisition du bien, l'ensemble des acheteurs se met d'accord pour que chaque part revienne aux survivants. Au final, c'est le dernier co-acheteur vivant qui récupère la totalité de la propriété. D'ici là, rien n'empêche la vente du bien. Pour cela, il faut que tous les copropriétaires dénoncent la clause. Le handicap de l'indivision n'est donc que partiellement levé.

 

La fiscalité appliquée à la tontine

Il faut aussi savoir que l'usage de la tontine influe sur la fiscalité des signataires. Outre les taxes locales qu'il faut répartir entre les co-acheteurs, ces derniers sont soumis aux droits de succession. Ils peuvent échapper à cette règle à la condition d'entrer dans les critères permettant de bénéficier d'une exonération, et tout particulièrement si le bien immobilier leur sert de résidence principale. Autrement dit, si les signataires de la tontine sont époux, pacsés ou ont un lien de parenté direct (parents, enfants, petits-enfants), la tontine s'affiche comme une opération avantageuse sur le plan fiscal. Dans tous les autres cas, les co-acheteurs devront verser au fisc un montant équivalent à la valeur de la part qui leur revient.

Si le bien immobilier procure des revenus fonciers, la tontine permet de conserver la niche fiscale permettant d'obtenir un abattement fiscal sur la plus-value issue de la vente. Plus précisément : à partir de cinq années de détention, il est possible d'obtenir une réduction équivalente à 6 % du montant de la plus-value pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. C'est la date d'achat qui est prise en compte et non le montant. Aussi le dernier survivant de la tontine peut revendre le bien, et éventuellement bénéficier d'une exonération d'impôt complète sur ses gains si le bien a été acheté il y a plus de 22 ans, et alors même qu'il n'a investi qu'une part minime dans l'achat du bien. C'est pour cet aspect que la tontine est particulièrement attractive, à la condition que les droits de succession versés au préalable ne soient pas trop élevés et qu'ils ne soient pas supérieurs aux plus-values en cas de vente.