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Prêt immobilier : les règles du crédit immobilier

Fiche pratique
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S’il existe différents types de prêts immobiliers pour financer l'achat d'une maison ou l'achat d'un appartement, il y a des règles qui doivent être respectées dans tous les cas : offre de prêt, assurance…
 
 
Dernière mise à jour : juillet 2017
 
Règles générales
Un prêt immobilier doit servir à financer :
- l’acquisition d’un logement destiné à l’habitation ou à un usage mixte (habitation et activité professionnelle) ;
- la construction d’un logement ;
- des travaux d’un montant inférieur à 21 500 euros ;
- l’achat d’un terrain destiné à accueillir un logement ;
- une location-vente ;
- une location avec promesse de vente.

De plus, cet achat ne doit pas être fait dans le cadre d’une activité professionnelle mais d’un projet privé.

L’offre de prêt
C’est un document, que doit fournir le prêteur à l’emprunteur, qui regroupe les informations suivantes :
- le nom de l’emprunteur ;
- le nom du prêteur ;
- la nature du prêt ;
- la destination du prêt ;
- le montant du prêt ;
- les modalités de fonctionnement du prêt ;
- le coût total du crédit ;
- le tableau d’amortissement ;
- l’évaluation des frais ;
- les garanties exigées ;
- les conditions de transfert du prêt ;
- la durée de validité de l’offre (au minimum 30 jours).

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Si l’un des critères est modifié, le prêteur doit présenter une nouvelle offre de prêt.
Après la présentation de l’offre, l’acheteur doit disposer de 10 jours (minimum) de réflexion avant de signer quoi que ce soit.

Les garanties de l’emprunteur
La personne qui souscrit un prêt bénéficie de garanties :
- une assurance décès, invalidité et incapacité de travail (obligatoire) qui garantit le paiement des échéances en cas de décès ou d’invalidité permanente et le paiement d’une partie du prêt en cas d’invalidité temporaire ;
- une assurance perte d’emploi (facultative).

Dans les deux cas, la demande doit être faite au moment de la souscription du prêt.
Il est nécessaire, pour ses deux types de contrats, de se renseigner pour savoir à quel moment démarre l’indemnisation, en cas de problème.

Les garanties du prêteur
Souvent, lorsqu’elles accordent un prêt, les banques demandent des garanties.
Cela peut être :
- les hypothèques et privilèges qui permettent au créancier de saisir le bien en cas de défaillance de l’emprunteur ;
- le cautionnement qui permet au créancier de se retourner vers une personne physique ou morale en cas de problème.

A noter : lorsque l’on achète un bien immobilier, il est nécessaire de s’assurer que l’hypothèque qu’il pourrait y avoir dessus est bien éteinte. En effet, ces garanties sont attachées aux biens et non aux personnes.

Taux fixe et taux variable
En matière de prêt immobilier, les offres sont nombreuses et variées afin que chaque emprunteur puisse trouver celle qui lui convient. On dégage cependant deux grandes catégories de prêts :
- les prêts à taux fixe, pour lesquels le montant des mensualités et la durée du prêt ne changent pas ; tout est défini au moment de la signature du prêt. Cette formule a l’avantage de protéger le client d’une hausse trop importante des taux d’intérêts. En revanche, en cas de baisse, il n’en bénéficie pas ;
- les prêts à taux variable qui comme leur nom l’indique ont un taux d’intérêt qui peut évoluer, selon des modalités définies dans le contrat. Cette formule comporte des risques en cas de brusque augmentation des taux. Cependant, les banques proposent de plus en plus de formules qui protègent le consommateur de variations trop importantes. Dans tous les cas, il est nécessaire de bien s’informer des conditions de révision du taux.

Refus de prêt
Si une personne qui s’est engagée sur un bien n’obtient finalement pas le prêt qui devait lui permettre de financer son achat, alors la vente est annulée et cela sans frais. Du coup, toutes les sommes qui auraient été versées doivent lui être remboursées.

De même, si le contrat de vente n’aboutit finalement pas, alors que la personne avait souscrit un prêt, celui-ci est alors annulé, et l’emprunteur est obligé de rembourser les sommes qui lui ont déjà été versées.
 
 
 
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  L'assurance décès/invalidité, bien que requise par toutes les banques, n'est en réalité pas obligatoire. Il s'agit d'une exigence des banques, désormais convenue par tous, mais il n'y a pas de loi ou de réglementation l'imposant. Il y a quelques années, j'ai d'ailleurs souhaite renégocier mon prêt immobilier auprès de l’établissement préteur, une grande banque française, en excluant cette garantie pour faire l’économie des primes d'assurance y relatives. Les frais de dossier lie au changement ne rendait pas la chose suffisamment intéressante au vu du temps restant à courir et j'ai finalement renonce, mais la banque avait accepte le principe.

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