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Capacité d'emprunt : comment l'évaluer ?

Fiche pratique
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Déterminer sa capacité d'emprunt permet de savoir combien il est possible d'emprunter au maximum pour acquérir un bien immobilier. Avant d'octroyer un prêt, la banque détermine toujours la capacité d'emprunt du client.
 
 
Dernière mise à jour : mai 2017
 
Comment est calculée la capacité d'emprunt ?
Pour simplifier, un calcul rapide permet de l'évaluer.
Mensualité maximale = (revenu mensuel fixe - mensualités des emprunts en cours)/3
Capacité d'emprunt = mensualité maximale x durée du crédit en nombre de mois

Les paramètres pris en compte pour déterminer la capacité d'emprunt
- Les données concernant le bien immobilier : son prix et son emplacement détermineront le montant des frais de notaire.
- Les caractéristiques des emprunteurs : la stabilité de la situation professionnelle est certainement le critère le plus déterminant, mais le banquier regardera aussi l'âge des emprunteurs, qui aura un impact sur le coût de l'assurance liée au crédit, ainsi que le nombre d'enfants ou de personnes à charge.
- La situation financière des emprunteurs : il s'agit des revenus mensuels fixes perçus par les emprunteurs (salaires, rentes, loyers perçus...). La banque prendra également en compte les charges mensuelles fixes comme les emprunts en cours (sauf si le nouvel emprunt se substituera à l'ancien), les pensions versées... Le taux d'endettement ne dépasse généralement pas le tiers des revenus nets mensuels des emprunteurs.
Le reste à vivre sera vérifié, car certains ménages, tout en ayant un taux d'endettement inférieur à 30% de leurs revenus, n'ont pas un reste à vivre suffisant pour régler toutes leurs dépenses.

Comment mettre toutes les chances de son côté pour emprunter ?
Augmenter son apport est la solution la plus simple lorsque l'on ne peut pas justifier de revenus suffisants pour emprunter plus. Pour mettre ce capital de côté, il faut trouver une solution, comme épargner tous les mois ou lorsque l'on reçoit une prime, ou encore vendre des biens qui ne servent pas.
Augmenter ses revenus mensuels : assez compliqué en pratique, c'est pourtant la seule manière de pouvoir emprunter plus.
Réduire ses charges : pour augmenter son revenu net, le plus simple reste encore de solder les prêts en cours, ou d'attendre qu'ils arrivent à échéance avant de demander un nouveau crédit.
 
 
 
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