Propriétaires-loueurs : réduisez vos impôts grâce aux charges

Economiser grâce à une perte d'argent. Tel est le curieux paradoxe offert par le déficit foncier. Un déficit foncier, c'est ce que le propriétaire d'un bien immobilier enregistre lorsque ses charges (frais d'entretien, changement d'équipements, intérêts d'emprunts...) sont supérieures aux revenus liés à la location. Cette situation embarrassante peut devenir une occasion de réaliser un gain fiscal. En effet, le montant de la perte constatée peut être déduit des autres revenus du propriétaire, tels que son salaire ou les plus-values d'autres placements financiers. La conséquence est immédiate : la perte réduit le revenu imposable sur lequel porte le calcul de l'impôt sur le revenu. Et le propriétaire voit le montant de ses impôts à payer s'abaisser.

	Sur une année, le déficit foncier est imputable au revenu global dans la limite de 10 700 euros. © Getty Images

Derrière ce principe alléchant, il faut respecter quelques règles bien précises. Concrètement, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, sans prendre en compte la perte liée aux intérêts d'emprunts. Ces derniers ne sont déductibles que des revenus fonciers et non des revenus globaux.

Si le déficit confier est supérieur à 10 700 euros, le solde restant peut être reporté durant les six années suivantes, voire dix ans si le propriétaire n'applique pas le régime du micro-foncier. C'est-à-dire lorsque ses revenus fonciers dépassent 15 000 euros. Le plafond de 10 700 euros passe à 15 300 euros lorsqu'il s'agit d'immeubles acquis sous le régime de l'amortissement Périssol. Un régime destiné à des investisseurs ayant acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 et qui permet de déduire du revenu net imposable jusqu'à 80 % du montant du logement.

Attention, si le déficit foncier s'explique en grande partie par la prise en compte des intérêts d'emprunt et que les 10 700 euros sont dépassés, le report sur les dix années suivantes ne s'appliquera que sur les revenus fonciers et non sur les revenus globaux.

Comment déclarer votre déficit

Pour bénéficier de ce dispositif concernant le déficit foncier, il faut avant tout calculer les revenus nets fonciers de l'année fiscale concernée. Ils constituent la somme des revenus locatifs perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre. Ces derniers se composent du revenu brut de chaque immeuble soustrait du total des frais et charges et des intérêts d'emprunt. Il faut ensuite additionner les montants des éventuelles parts de sociétés immobilières pour obtenir le revenu total. S'il est négatif, il s'agit d'un déficit foncier et la somme se reporte dans le cadre 4 de la page 3 de la déclaration 2042 à transmettre au mois de mai avec la déclaration d'imposition sur le revenu. Plus précisément, il faut remplir la ligne BB si le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des années suivantes ou BC sur le revenu global, ou encore BD pour un report des années antérieures.

Dernière précaution : le déficit foncier doit d'abord être imputé sur le revenu global de l'année concernée, avant de pouvoir être éventuellement répercuté les années suivantes. Si le déficit foncier est constaté a posteriori de la déclaration, le propriétaire ne peut pas mettre en place un report sur la prochaine déclaration.

Louer pendant au moins 3 ans

Le report du déficit sur le revenu global n'est acquis que si le propriétaire continue à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation d'un déficit foncier dans la déclaration de revenus. Ainsi, un propriétaire qui a effectué cette opération en mai 2008, devra louer le bien jusqu'au 31 décembre 2011. De la même manière, si l'investissement immobilier est réalisé par le biais d'une société civile immobilière (SCI), il faut conserver ses parts pendant également trois années consécutives. En cas de décès, d'invalidité ou de licenciement du contribuable ou de son conjoint, voire d'expropriation, cette contrainte ne s'applique plus.

Par ailleurs, certaines charges peuvent être reportées sur le revenu global sans limitation :

 Les travaux réalisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière sous le bénéfice de la loi Malraux

 Les dépenses autres que les intérêts d'emprunt engagées en vue de la réhabilitation de locaux d'habitation situés en zone franche urbaine et payées à compter du 1er janvier 1997

De même, il n'y a aucun plafond pour le déficit foncier concernant :

 Les propriétaires de monuments historiques, productifs de revenus

 Les propriétaires d'espaces naturels présentant un intérêt écologique ou paysager

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