La vente en l'état futur d'achèvement est un contrat d'acquisition d'un bien immobilier qui n'existe pas encore. La transaction se base sur un engagement du promoteur à respecter les plans du bien immobilier qui ont retenu l'attention de l'acheteur. Cela peut aussi bien concerner un appartement qu'une maison. Des aléas peuvent venir modifier le cahier des charges. En ce cas, le promoteur se doit de faire signer un avenant. Dès que le contrat de VEFA est signé, le bénéficiaire acquiert des droits de propriété sur le sol et sur le bâtiment à mesure de l'avancée des travaux : parking, jardin, surface habitable, façade…
Un programme immobilier est effectivement construit lorsqu'il a plus de 80 % des logements réservés. Selon les villes, la période de réservation peut durer plusieurs années. Le renoncement du promoteur peut venir de ce délai ou de son anticipation de ne jamais trouver d'acquéreur. Il parait raisonnable de tabler sur un délai d'au moins deux ans entre la réservation et le début des travaux. En ajoutant les dix-mois de construction, il faut avoir en tête que l'usage du logement interviendra entre trois à quatre ans après la signature de la réservation. Des délais qu'il faut avoir en tête tout au long des négociations.
Le contrat de réservationCe document permet de réserver un bien immobilier si le projet de construction aboutit. Il fixe le prix prévisionnel mais aussi la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus, les normes techniques qui seront appliquées (HQE, THQE, BBC…). Il doit préciser la date à laquelle la vente définitive doit être conclue ainsi que les conditions pour lesquelles le promoteur peut renoncer au projet. Dans tous cas, il est nécessaire de fournir un dépôt de garantie équivalent à 5 % du prix estimé si la vente définitive intervient dans l'année ou 2 % dans les deux ans. Si la vente dépasse les deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Le contrat de venteLorsque le projet immobilier est confirmé, tous les titulaires d'un contrat de réservation reçoivent un contrat de vente par lettre avec accusé de réception un mois avant la signature chez le notaire. Ce contrat précise le prix définitif et les modalités de paiement. Il décrit l'immeuble qui sera construit et confirme les engagements pris dans le contrat de réservation. Il indique les délais de livraison et détaille les différentes garanties obligatoires et optionnelles (achèvement, conformité, vice de construction, décennale, biennale...). Si des changements sont intervenus depuis la réservation, ils doivent être négociés avec chaque futur acquéreur et actés dans la dernière version du contrat de vente. La version envoyée pour signature ne peut être modifiée.
La renonciation
Il est possible de renoncer à une vente en l'état futur d'achèvement. Ceci peut intervenir au moment de la réservation. Il existe un délai légal de rétractation de sept jours. Il est également possible – c'est même recommandé – de prévoir dans le contrat de réservation une clause de renonciation si le financement par crédit n'est pas accordé. Enfin, si les conditions de réalisation ont beaucoup changé avec notamment des équipements qui ne seront pas réalisés ou si le montant est finalement plus élevé de 5 % par rapport au prix prévisionnel, le réservataire a la possibilité de rétracter et de demander à récupérer son dépôt de garantie.
La livraisonDans les contrats de vente, le délai de livraison apparaît sous deux formes : une période en mois (15 mois, 18 mois, 22 mois…) ou une date. Si le choix est permis, optez pour la date. Ainsi, en cas de retard, il sera plus facile d'obtenir une réparation. Et comme aucun programme n'est livré sans retard, cela peut être l'occasion de négocier un petit aménagement de confort de dernière minute. Cela étant, ce sont des conciliations commerciales. Dans les faits, aucun dédommagement n'est envisagé si vous ne mettez pas le promoteur face à ses engagements et ne le contraigniez pas à vous régler des pénalités. La garantie d'achèvement porte seulement sur la défaillance financière pendant la construction et assure que l'immeuble sera achevé par un autre promoteur.
La livraison correspond au jour auquel le promoteur remet les clés du logement et à partir duquel celui-ci peut être habité. Il ne s'agit pas de la réception des travaux. Celle-ci s'opère entre le promoteur et les entreprises du bâtiment. Ce qui ne doit pas vous empêcher de reprendre le contenu du contrat de vente et de vérifier point par point les engagements pris par le promoteur : surface habitable, partie commune, dépendances... Demandez la copie de l'acte de réception des travaux. Vous aurez ainsi connaissance des points litigieux déjà constatés. Si vous en trouvez de nouveaux, il faut émettre une réserve. Il faut ensuite passer au peigne fin le logement pour repérer les vices cachés. Tout ce que ce qui ne vous convient pas doit être notifié dans le procès verbal de la livraison. Si vous avez oublié, vous disposez d'un délai de 30 jours pour les faire connaître. Il faut pour cela les notifier avec un courrier avec accusé de réception. Selon la nature des défauts constatés, vous pouvez bloquer le paiement du solde.
Les modalités de paiementLe paiement d'une vente en l'état futur d'achèvement se réalise au gré de l'avancement de la construction. Lorsque les fondations sont posées, 35 % de la valeur de l'appartement doit être réglée (20 % pour le cas d'une maison). Quand l'immeuble ou la maison sont hors d'eau, autrement dit à la pause du toit, 70 % du prix vente doit être acquitté (45 % pour une maison). A l'achèvement des travaux, il ne doit rester à devoir que 5 % (15 % pour une maison). Ce solde sera réglé une fois les litiges sur le procès verbal de la livraison résolus.
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