Agences immobilières : leur rôle

Qu’est-ce qu’une agence immobilière ?
Les agences immobilières ont pour objectif de mettre en relation les personnes qui sont à la recherche d’un logement à acheter ou à louer et celles qui en ont de disponibles.

Elle peut donc être amenée à s’occuper des transactions, à rechercher un logement pour quelqu’un, à recruter un locataire pour un bailleur… Elle peut aussi gérer les problèmes quotidiens des propriétaires et des locatairesen leur servant d’intermédiaire.

A noter : la profession d’agent immobilier est très règlementée. Il doit détenir une carte professionnelle lui permettant de réaliser des transactions immobilières et/ou de la gestion immobilière. Pour pouvoir en bénéficier il doit justifier de compétences professionnelles (comptabilité, gestion…), avoir des garanties financières et être titulaire d’une assurance responsabilité civile.

Une solution pas toujours économique…
Passer par une agence immobilière peut permettre de gagner du temps dans sa recherche de logement. En effet, elles ont toujours un fond de biens immobiliers à louer qui permet de répondre à la demande.

Bien que cela représente donc un gain de temps, ce n’est, en revanche, pas un gain d’argent. En effet, le loyer est parfois plus élevé lorsqu’on passe par une agence car le bailleur y inclut les frais que cela engendre.

En outre,depuis 1989, les frais liés à la rédaction du contrat de location doivent être partagés en parts égales entre le bailleur et le locataire. Cela revient, en général, à un mois de loyer pour chacune des parties.

Le bail
Depuis 1989, tout bail doit être écrit. En général, il a une durée de trois ans. Mais le locataire peut partir à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de trois mois. Délai qui peut être parfois raccourci à un mois.

Le bail doit contenir de nombreux éléments concernant le locataire, le bailleur et le logement, afin de bien encadrer les conditions de la location. On doit donc y trouver :
    - le nom et l’adresse du bailleur ;
    - la date du début et la durée du contrat ;
    - la description du logement et de ses annexes ;
    - l’adresse du logement ;
    - le montant du loyer, les modalités de paiement et de revalorisation ;- le montant du dépôt de garantie ;
    - l’énumération des parties communes s’il y en a ;
    - l’utilisation faite du logement (habitation, activité professionnelle) ;
    - le nom et l’adresse des personnes se portant caution ;
    - le délai de préavis.

On peut aussi trouver en pièce jointe l’état des lieux, l’acte de caution solidaire, des extraits du règlement de copropriété…

En revanche, on trouve parfois certaines clauses sur les baux qui n’ont aucune validité. Le contrat reste néanmoins valable mais ces clauses ne peuvent pas avoir d’effets.
Ainsi, le bail ne peut :
    - obliger le locataire, en vue de la vente du logement, à autoriser les visites les jours fériés et plus de deux heures par jour les jours ouvrables ;
    - obliger le locataire à choisir une assurance habitation particulière ;
    - imposer le règlement du loyer par prélèvement automatique ;
    - engager une responsabilité collective en cas de dégradation des parties communes ;
    - autoriser le propriétaire à rompre le bail pour d’autre motif que le nom paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription à une assurance habitation.

ATTENTION : en raison de la pénurie de logement, les agences en profitent parfois pour demander des pièces justificatives au locataire alors que cela est interdit.
En effet, elles n’ont pas le droit d’exiger de photos, de relevé de compte, la carte de sécurité sociale ou un justificatif de bonne tenue des comptes. Le but est de protéger la vie privée de la personne.

Le bailleur ne peut pas non plus empêcher le locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Il ne faut pas signer de contrat de réservation. C’est une procédure que les agences demandent parfois aux éventuels locataires et qui nécessite le versement d’une somme d’argent. Somme qui, bien souvent, ne sera pas rendue si l’affaire ne se conclue finalement pas.

Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer.

Il est souhaitable de ne pas faire appel aux vendeurs de listes. Ces derniers n’ont pas pour obligation de trouver un logement à leurs clients mais simplement de les aider. Il y a peu de garanties. Parfois, les listes vendues ne donnent l’adresse que de logements déjà loués.