Revenus fonciers : quelle imposition ? Quelles charges déductibles ?
Les revenus fonciers sont les revenus que vous tirez de la location - donc les loyers - d'un ou de plusieurs biens immobiliers : des locaux d'habitation et leurs dépendances, des locaux d'activité, des terrains nus... Il s'agit également des parts que vous pouvez détenir d'une société civile immobilière (SCI) et de fonds de placement. On y trouve également le dispositif découlant de la loi Pinel. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu, mais les régimes d'imposition, eux, diffèrent en fonction de la nature des revenus. C'est notamment le cas des revenus issus d'une location meublée (lire plus bas), qui ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Soyez donc vigilant avant de remplir votre déclaration de revenus.
Quelle imposition pour les revenus fonciers ?
On recense deux régimes d'imposition pour les revenus fonciers. Ceux-ci vont dépendre du montant de vos recettes annuelles. On résume :
- Le régime micro-foncier : vous êtes concerné par ce régime d'imposition si vos recettes annuelles n'excèdent pas 15 000 euros par an, hors charges. "La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte de l'ensemble des loyers en principal, des recettes accessoires et, éventuellement, de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés immobilières ou/et de FPI dont vous êtes associé, à proportion de vos droits dans le bénéfice comptable", précise-t-on dans la notice explicative éditée l'an dernier. Dans ce cas, l'administration fiscale applique un abattement de 30% sur vos recettes déclarées pour déterminer le montant de votre revenu imposable. En optant pour ce régime, ayez à l'esprit que vous ne pourrez déduire vos charges pour leur montant réel. Attention : si vos revenus fonciers sont exclusivement issus de FIP et SCI, vous ne pouvez pas opter pour le micro-foncier.
- Le régime réel : il s'impose lorsque vos recettes annuelles sont supérieures à 15 000 euros. Dans ce cas, vous devrez déclarer le revenu net foncier. En clair, vous devrez soustraire vous même les charges déductibles au revenu brut foncier (lire plus bas). La déclaration sera quelque peu différent, comme vous pourrez le constater en poursuivant votre lecture.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Comme expliqué précédemment, le fisc applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus, au titre des charges supportées par le propriétaire, dans le cadre du régime micro-foncier. Imaginons que vous avez tiré 10 000 euros de recettes sur l'année. L'impôt portera uniquement sur 7 000 euros. Dans le cadre du régime réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges, et toutes ! Linternaute.com vous les résume en détail :
- Les frais de gérance et de gestion : rémunération versée au professionnel en charge de la gestion locative de votre bien, frais de rémunération d'une agence et du concierge, les honoraires payés à un éventuel cabinet pour la comptabilité de vos immeubles, frais de procédure pour le recouvrement de loyers impayés.
- Primes d'assurance
- Charges de copropriété
- Intérêts d'emprunt
- Taxes foncières
Attention, toutes ces charges devront être détaillées dans le formulaire 2044.
Quels travaux peut-on déduire de ses revenus fonciers ?
Plusieurs types de travaux sont, eux aussi, considérés comme des charges déductibles de votre revenu brut foncier. Les travaux d'entretien, d'amélioration et de réparation, tout comme les travaux avant relocation ou avant revente du bien, peuvent être mentionnés dans votre déclaration de revenus. En revanche, les travaux qui augmentent la surface habitable, eux, ne sont pas admis.
Comment faire sa déclaration de revenus fonciers ?
La façon dont vous allez déclarer vos revenus fonciers va dépendre du régime d'imposition que vous avez choisi. Voici comment procéder :
- Pour le régime micro-foncier : c'est très simple, puisque vous n'avez pas à remplir la déclaration 2044. Il suffit de remplir la case 4BE du formulaire 2042.
- Pour le régime réel : vous devrez remplir la case 4BA du formulaire 2042 et joindre une déclaration annexe des revenus fonciers, formulaire 2044. C'est dans ce document que vous devrez spécifier toutes vos charges, ainsi qu'un éventuel déficit foncier. Attention, si vous choisissez cette option au détriment du micro-foncier, sachez qu'elle est irrévocable pendant trois ans.
La déclaration intervient durant la période déclarative au printemps. En 2021, elle a démarré le 8 avril et s'achève le 8 juin.
Les loyers issus d'une location meublés sont-ils des revenus fonciers ?
Non ! Vous ne devez d'ailleurs surtout pas vous louper lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus. Les revenus tirés d'une location meublée sont bien soumis à l'impôt sur le revenu, mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers. A titre indicatif, l'activité de loueur en meublé non professionnel concerne les personnes qui ne tirent pas plus de 23 000 euros de recettes annuelles. Lorsque vous loué en meublé, vous avez le droit, là aussi, à deux régimes d'imposition :
- Le régime micro : lorsque le montant des recettes de l'année précédente ne dépasse pas 70 000 € pour les locations de locaux d'habitation meublés. Pour les loueurs en LMNP, un abattement de 50% sera appliqué.
- Un régime réel
Le prélèvement à la source, comment ça marche avec les revenus fonciers ?
Contrairement aux salaires et pensions de retraite par exemple, aucun taux de prélèvement à la source n'est appliqué sur les revenus fonciers. L'impôt à la source sur ces derniers est prélevé via des acomptes mensuels ou trimestriels. "Vous pouvez opter pour le prélèvement trimestriel de vos acomptes dans le service "Gérer mon prélèvement à la source" accessible à partir de la page d'accueil de l'espace particulier d'impots.gouv.fr", indique-t-on sur le site des impôts. "L'option vaut pour l'année entière : elle prend effet au 1er janvier de l'année suivante lorsqu'elle est exercée avant le 30 septembre. Elle est tacitement reconduite chaque année en l'absence d'action contraire de votre part". Dans votre espace particulier sur le site des impôts, vous avez la possibilité de créer, moduler, voire de supprimer des acomptes en cas d'évolution de vos revenus fonciers.
Vous vous interrogez sur la manière dont sont calculés ces fameux acomptes ? Pour les déterminer, l'administration se fonde sur les informations mentionnées dans votre dernière déclaration de revenus. Ils sont donc susceptibles d'être recalculés dès lors que vous remplissez une nouvelle déclaration, que vous effectuez un changement de taux de prélèvement à la source ou déclarez un changement de situation. Pensez à les moduler dans ce cas, vous éviterez les mauvaises surprises à la fin de l'été !