A quoi sert l'état des lieux ?
L’état des lieux a la valeur juridique d’une preuve. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. En cas de réparations nécessaires, c’est grâce à ce document que l’on détermine qui, du propriétaire ou du locataire, doit en supporter la charge. Si les dégradations sont imputables au locataire, le propriétaire retiendra le montant des réparations sur le dépôt de garantie.

Comment effectuer l'état des lieux ?
L’état des lieux est rédigé contradictoirement en présence du propriétaire et du locataire. Si l’une des parties est absente, un huissier peut être sollicité pour le dresser en respectant un préavis de sept jours. Vous devez, en fait, établir deux états des lieux : le premier au début de la location, avant l’installation des meubles, le second à la fin du bail, lorsque le logement est vide. Il doit être rédigé en termes précis après une inspection de l’intégralité du local et de ses équipements. Ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs (ex : bon état général, état moyen…). Au contraire, n’hésitez pas à aller dans les détails (ex : peinture écaillée à tel endroit ou carrelage comportant un carreau cassé…). Vous pouvez également émettre des réserves sur les conditions dans lesquelles l’état des lieux a été effectué. Ainsi, si l’électricité était coupée au moment de l’établissement de l’état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
Le vieillissement du logement lié au temps n’est pas imputable au locataire. Il est en effet normal que la peinture ou la moquette passent. Le locataire doit en revanche entretenir le logement et il peut être responsable de ne pas avoir effectué les petites réparations. De même, les dégradations qui résultent d’un usage anormal des équipements sont susceptibles d’être retenues sur le dépôt de garantie. Enfin, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine.

Quelles sont les conséquences de l'absence d'état des lieux ?
L’absence d’état des lieux n’invalide pas le bail. Si l’état des lieux n’a pas été établi au début de la location, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption défavorable au locataire peut être écartée s’il apporte la preuve du mauvais état d’origine ou si le propriétaire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux (par exemple, en ne donnant pas suite à une mise en demeure envoyée par le locataire). Si seul l’état des lieux de sortie fait défaut, le propriétaire aura toutes les difficultés à prouver que les éventuelles dégradations sont imputables au locataire.