Encadrement des loyers : Paris, Lyon... Tout savoir
L'encadrement des loyers est un dispositif qui interdit aux propriétaires-bailleurs de fixer le montant du loyer au-delà d'un loyer de référence. Ce dispositif s'applique dans les zones dites "tendues", où la pression locative est forte. Depuis quelques années, certaines communes appliquent un dispositif plus strict. C'est le cas de Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, et depuis juin 2021, de plusieurs villes de Plaine commune en Seine-Saint-Denis, comme Aubervilliers et Saint-Denis. Depuis le 1er novembre 2021, la ville de Lyon, et Villeurbanne sont concernées par le dispositif. A compter de 2022, Bordeaux et Montpellier appliqueront également ce dispositif, plusieurs décrets ayant récemment été passés en ce sens. D'autres communes, en revanche, ont vu leur dossier retoqué. C'est le cas de Grenoble, Grigny et des onze communes composant l'ensemble de Grand-Orly Seine Bièvre, au sud de Paris.
Depuis deux ans, la ville de Paris expérimente un dispositif d'encadrement des loyers. Depuis le 1er juillet, de nouveaux loyers de référence s'appliquent, par arrêté préfectoral. Pour rappel, les loyers de référence sont déterminés en fonction de plusieurs critères : époque de construction de l'immeuble, nombre de pièces principales, type de location (meublée ou non)...
La mise en place des nouveaux loyers de référence intervient alors qu'une étude de Meilleurs Agents pointe du doigt l'inefficacité du dispositif d'encadrement des loyers : une annonce sur deux est dans l'illégalité. Les petites surfaces (de moins de 20 mètres carrés) sont les plus touchés : près de huit annonces sur dix sont illégales pour les non-meublés et sept sur dix pour les meublés. "Ce complément lié aux caractéristiques exceptionnelles du logement (belle vue, terrasse, travaux d'amélioration… NDLR), est plus facile à justifier lorsque le bien est meublé", explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents auprès du Figaro. "Malheureusement, ce détail n'est spécifié que dans 2% des annonces de logements vides et 1,5 % pour les biens meublés".
L'encadrement des loyers à Paris, pour qui ? Comment ça marche ?
Depuis juillet 2019, le bailleur doit fixer son loyer en fonction d'un barème des loyers de référence pour tout nouveau bail, conclu ou renouvelé. Le loyer est fixé par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) pour les 80 quartiers de la capitale. L'organisme prend en compte différents critères (année de construction de l'immeuble, type de logement, nombre de pièces, etc.). Il détermine trois loyers différents : le loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence), le loyer de référence et le loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence).
De son côté, le bailleur doit s'assurer qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Le loyer ne doit pas non plus être inférieur au loyer de référence minoré. "Le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location", rappelle la CLCV sur son site. Vous êtes locataire et votre bail est en cours ? A tout moment, il est possible d'engager une négociation pour revoir le montant de son loyer à la baisse. Si votre bailleur refuse, vous pouvez mettre fin à votre contrat de location, en respectant le délai de préavis d'un mois. Le bailleur devra respecter l'encadrement des loyers pour le prochain locataire. Pour rappel, le dispositif d'encadrement des loyers ne s'applique pas à la reconduction tacite du bail.
De nouveaux plafonds de loyer sont appliqués depuis le 1er juillet 2020, en moyenne en hausse de 1,5%. Rassurez-vous, cette augmentation est loin d'être uniforme. Les loyers de référence diminuent même dans certains quartiers. Un exemple ? Dans le quartier Belleville, le plafond pour un logement récent de quatre pièces diminue de 8%. Attention, ces nouveaux plafonds ne s'appliquent que pour les baux signés, c'est-à-dire, conclus et renouvelés à compter du 1er juillet, et ce, jusqu'au 31 juin 2021.
Peut-on évaluer l'encadrement des loyers à Paris ? Simulateur
Vous souhaitez vous assurer que le montant de votre loyer à Paris est dans les clous ? Consultez dès à présent le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL) pour faire une simulation de l'encadrement des loyers : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/. Dans le moteur de recherche, indiquez le nombre de pièces principales de votre logement, l'époque de construction de votre immeuble et le type de location. Saisissez votre adresse. Vous obtenez alors les trois loyers de référence, exprimés en prix au mètre carré.
Imaginons que vous allez signer un contrat de location pour un deux-pièces dans un immeuble construit entre 1946 et 1970, meublé, situé dans le quartier 34 Chaussée d'Antin, dans le 9e arrondissement parisien. En réalisant une simulation de l'encadrement des loyers, vous obtenez un loyer de référence minoré à 21,1 euros le mètre carré, un loyer de référence à 30,1 euros le mètre carré et un loyer de référence majoré à 36,1 euros le mètre carré pour la période allant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Si votre appartement a une surface de 35 mètres carrés, le montant de votre loyer ne doit donc pas excéder le loyer de référence majoré à 1 263,5 euros.
Si on réalise une simulation pour un bail conclu à compter du 1er juillet 2020, on obtient alors les chiffres suivants :
- loyer de référence minoré : 21.1€
- loyer de référence : 30.2€
- loyer de référence majoré : 36.2€
Avec une surface de 35 m², le montant du loyer ne devra pas excéder 1 267 euros.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Lyon ?
Depuis le 1er novembre 2021, la ville de Lyon applique un dispositif d'encadrement des loyers. Depuis cette date donc, tout bail conclu ou renouvelé devra donc respecter les loyers de référence fixés par la préfecture. Objectif affiché, limiter l'envolée des prix dans la métropole, confrontée à un afflux de nouveaux habitants et à une pénurie de logements. A noter : un simulateur a été mis en place disponible ici.
"Lyon et Villeurbanne ont été découpées en 4 zones", précise-t-on. "Pour chaque zone, un loyer de référence est fixé : les propriétaires ne peuvent pas dépasser ce loyer majoré de 20 %. Ces loyers de référence dépendent bien sûr du nombre de pièces (T1, T2, T3...), de l'année de construction, et de la nature du bien (vide ou meublé)". Il suffit d'indiquer l'adresse du logement, puis le nombre de pièces, s'il est meublé ou non, son époque de construction, la surface habitable et le loyer. Le propriétaire ou le locataire pourra alors vérifier que le loyer pratique ne dépasse pas le plafond légal. L'intégralité du calcul est détaillé.
Attention, l'encadrement ne s'applique pas dans les situations suivantes :
- Les logements gérés par les organismes HLM ou SEM
- Les logements conventionnés Anah
- Les locations saisonnières
- Les logements meublés situés dans des résidences avec services
Aubervilliers, Saint-Denis... Quelles villes de la Plaine commune appliquent l'encadrement des loyers ?
C'est officiel, les loyers de neuf villes de Seine-Saint-Denis sont désormais plafonnés depuis le 1er juin. Un arrêté préfectoral signé en avril dernier permet l'application du dispositif d'encadrement des loyers, qui s'inscrit dans le cadre de la loi Elan de 2018. Dans le détail, il concerne le territoire de Plaine commune, qui en a fait la demande l'an dernier, soit 430 000 personnes au total. Mais quelles sont les villes concernées ? On résume :
- Saint-Denis
- Aubervilliers
- Saint-Ouen
- Epinay-sur-Seine
- L'Île-Saint-Denis
- La Courneuve
- Stains
- Villetaneuse
- Pierrefitte-sur-Seine
"L'accélération des mutations urbaines et le renforcement de l'attractivité du territoire de Plaine Commune (...) pourraient contribuer à alimenter des tensions inflationnistes sur les loyers du territoire", avaient indiqué les préfectures d'Île-de-France, de Seine-Saint-Denis et Plaine Commune dans un communiqué. Elles citaient alors notamment les jeux Olympiques de 2024 et le Grand Paris Express.
Très concrètement, l'encadrement des loyers s'applique donc pour tous les nouveaux baux, conclus ou renouvelés, ainsi que les baux mobilité. Vous souhaitez savoir si votre loyer entre dans les clous ? Une carte interactive vous permet de le savoir en renseignant votre adresse et les caractéristiques du logement. Pour rappel, une marge de manœuvre de 20% à la hausse et de 30% à la baisse par rapport au loyer de référence est autorisée.
Levallois, Boulogne-Billancourt... L'encadrement des loyers est-il appliqué dans d'autres villes d'Île-de-France ?
En Île-de-France, Paris et la Plaine commune appliquent l'encadrement des loyers. Elles sont les seules à appliquer un dispositif spécifique avec des loyers de référence fixé par arrêté préfectoral. Certaines villes d'Île-de-France sont considérées comme étant en "zone tendue". Voici quelques exemples :
- Vincennes
- Boulogne-Billancourt
- Montreuil
- Levallois-Perret
Qu'est-ce que ça signifie concrètement ? Ce dispositif n'a rien à voir avec l'encadrement des loyers de la loi Elan. "Dans ces communes, le loyer d'un logement (vide ou meublé) utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire)", rappelle le site service-public.fr. "[Si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois], le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.
Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer. Dans 2 cas, le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL : si le logement a fait l'objet de certains travaux depuis le départ de l'ancien locataire ou ou si l'ancien loyer est manifestement sous-évalué".
Que dit la loi Elan sur l'encadrement des loyers ?
La loi Elan ne prévoit pas seulement la mise en place expérimentale de l'encadrement des loyers durant cinq ans pour les communes qui le souhaitent. Elle instaure également des sanctions :
- Jusqu'à 5 000 euros d'amende pour une personne physique
- Jusqu'à 15 000 euros d'amende pour une personne morale.
Pour rappel, ces sanctions ne sont pas automatiques. Elles sont appliquées après un passage devant une commission de conciliation. Le propriétaire bailleur doit faire figurer les loyers de référence dans le contrat de location.
Que se passe-t-il lorsque l'encadrement des loyers n'est pas respecté ?
Vous vous apprêtez à conclure un bail, mais vous réalisez que le propriétaire-bailleur ne respecte pas les plafonds fixés par arrêté préfectoral ? Dans un premier temps, avez-vous vérifié qu'il n'applique pas un complément de loyer (lire plus bas) ? Cette notion floue permet en effet de rehausser le prix du loyer si le logement présente certaines caractéristiques. Pour rappel, ce complément doit être justifié.
Si ce n'est pas le cas, voici comment agir en fonction de votre situation :
- Les plafonds ne sont pas mentionnés dans le bail : vous avez un mois pour adresser une mise en demeure au propriétaire, qui lui dispose d'un délai d'un mois pour vous répondre. En l'absence de réponse, il est recommandé de saisir le juge des contentieux dont votre logement dépend.
- Votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré : tournez-vous vers la commission départementale de conciliation ou devant le juge pour obtenir une diminution.
- Un complément de loyer est prévu : vous disposez d'un délai de trois mois suivant la signature de votre bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Le bailleur devra alors justifier le complément.
Qu'est-ce qu'on entend par complément de loyer ?
Vous constatez que votre loyer dépasse le loyer de référence majoré ? Il existe une exception qui permet au bailleur de rehausser le montant de son loyer : le complément de loyer. Celui-ci peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques relatives au confort ou à la localisation par exemple. La loi reste cependant très floue sur ce que recouvre cette notion. On suppose que le texte législatif fait donc allusion à l'éventuelle présence d'un balcon, une vue extraordinaire sur un monument de Paris, etc.
Pour rappel, le complément de loyer peut être appliqué à la seule condition que le loyer de base (charges exclues) soit au même niveau que le loyer de référence majoré. Le montant du loyer comprend ainsi le loyer de base et ce fameux complément, qui doit être justifié dans le contrat de location. Vous êtes locataire et vous estimez que ce complément n'est pas justifié ? Il est possible de le contester via la commission de conciliation, dans un délai de trois mois après la signature du bail.
Il a fait son retour à Lille, qu'est-ce que ça change pour vous ?
Depuis le 1er mars 2020, tout bail conclu ou renouvelé, y compris pour les colocations et les baux mobilités, doit désormais respecter le dispositif de plafonnement des loyers, et ce, afin de garantir des "logements abordables pour tous", a fait valoir la maire socialiste Martine Aubry. "Ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers: les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, et les locations de tourisme", précise-t-on sur le site dédié.
Comme à Paris, les bailleurs doivent respecter le barème des loyers de référence publié par arrêté préfectoral. Les trois loyers (minoré, de référence et majoré) doivent impérativement être mentionnés dans le contrat, au risque de s'exposer aux sanctions (lire plus bas). Vous êtes propriétaire bailleur ou locataire et souhaitez vérifier que votre loyer est dans les clous ? Vous avez désormais deux sites à votre disposition pour faire une simulation :
- Le site de la Direction départementale des Territoires et de la Mer du Nord, ici.
- Le site dédié à l'encadrement des loyers à Lille, ici.
Dans les deux cas, vous avez accès un moteur de recherche dans lequel vous devez indiquer votre adresse et les caractéristiques de votre logement. Si on prend l'exemple d'un appartement d'une pièce situé en plein cœur de Lille, en secteur 1, le loyer de référence est fixé à 17,3 euros au mètre carré. Le loyer majoré est lui à 20,8 euros et le loyer minoré à 12,1 euros.
L'encadrement des loyers à Bordeaux, pour quand ?
Pour le courant de l'année 2022, indique la ville de Bordeaux dans un communiqué. "L'A'Urba (Agence d'urbanisme Bordeaux Aquitaine) qui pilote l'observatoire des loyers va à présent mener de nouvelles études afin de consolider les données à l'échelle de Bordeaux et déterminer des zones en fonction des loyers", avait-on précisé début septembre. "Ces éléments seront transmis à Madame la Préfète qui devrait prendre au cours du second semestre 2022 un arrêté précisant le montant d'un loyer médian pour chaque zone. Après un temps d'information des propriétaires et des locataires, l'encadrement des loyers sera applicable dans le courant de l'année 2022".