Le prêt hypothécaire rechargeable en phase de rodage

Disponible depuis peu - le décret d'application de l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés est parue au journal officiel le 22 mars 2007 - le prêt hypothécaire rechargeable s'adresse aux personnes qui ont contracté un emprunt immobilier garanti par une hypothèque.

Par ce procédé, l'hypothèque est rechargée au fil des remboursements : cela permet d'utiliser le capital déjà remboursé pour garantir un nouvel emprunt. Ainsi, à partir d'une seule et même hypothèque, il est possible de souscrire plusieurs crédits.

Eclairage sur les avantages mais également les limites de ce nouveau dispositif.

Les avantages

Les prêts hypothécaires rechargeables présentent plusieurs avantages. En premier lieu, ces prêts sont accordés selon la valeur du bien hypothéqué et pas uniquement en fonction des revenus de l'emprunteur. Le principe est intéressant, notamment pour les personnes dont les revenus sont faibles ou irréguliers, qui ont du mal accéder au crédit ou qui ne bénéficient que de dispositifs coûteux (crédit revolving).

Ensuite, l'hypothèque rechargeable peut être utilisée pour contracter un nouvel emprunt immobilier mais également un crédit à la consommation. Et dans ce cas, les prêts sont accordés avec des taux inférieurs à ceux des prêts à la consommation classiques. Le Ministère de l'économie a fait savoir que cet avantage serait d'environ deux points.

Enfin, même si l'hypothèque rechargeable nécessite de passer devant un notaire pour souscrire un autre prêt, son coût est moins élevé que lors de la prise d'une nouvelle hypothèque.

Les limites

Elles sont de diverses natures. D'abord, les prêts hypothécaires rechargeables ne concernent qu'une cible assez restreinte. En effet, les textes prévoient que seuls les emprunts immobiliers garantis par une hypothèque peuvent bénéficier de ce dispositif, ce qui correspond à seulement 28 % du marché. Les logements garantis par un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou par une caution, en sont donc exclus.

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Ensuite, les demandes de crédit hypothécaire rechargeable ne sont étudiées que pour des montants supérieurs à 21.500 euros, et, a priori, davantage pour le financement de travaux que pour les biens de consommation.

Par ailleurs, la possibilité, prévue par la loi, de la transformation d'une hypothèque existante en hypothèque rechargeable ne sera pas accordée systématiquement mais étudiée au cas par cas.

Autre inconvénient, ce produit, encore jeune, n'est distribué en France que par quelques établissements seulement : le Crédit Foncier, L'Union de Crédit pour le Bâtiment (UCB), les Caisses d'Epargne et la Banque Privée Européenne (BPE).

La lourdeur de la procédure pourrait également freiner les ardeurs des emprunteurs. En effet, la démarche nécessite l'intervention d'un notaire à plusieurs reprises :

» Au moment de la modification de l'hypothèque, lorsque celle-ci a été établie avant la réforme. En effet, seules les hypothèques établies depuis la réforme sont aussitôt rechargeables.

» Une fois l'offre de prêt acceptée, pour que la nouvelle inscription prenne effet.

Ces formalités génèrent des frais, plus importants que pour un prêt classique et entraînent des délais de traitement plus longs.

Enfin, un risque de surendettement existe pour ce type de produits. En effet, par définition, l'emprunteur n'a, dans ce dispositif, pas achevé le remboursement du prêt immobilier lié à l'hypothèque rechargeable. Pour assumer un nouveau prêt hypothécaire, il devra donc soit consacrer une somme plus importante au remboursement, soit allonger la durée du crédit.