Immobilier défiscalisé : attention aux pièges

Ils s'appellent Robien, Borloo, Demessine, Girardin... Ces dispositifs, mis en place par l'Etat pour stimuler l'immobilier locatif et pallier le manque de logements, permettent d'échapper à l'impôt en toute légalité. Les lois Robien et Borloo prévoient des déductions fiscales respectivement de 50 et 65 % sur la valeur d'acquisition du bien. La loi Malraux permet, elle, une déduction de 100 % des frais liés aux travaux sur deux ans. Quant à la loi Girardin, elle autorise une exonération équivalente à la moitié du montant de votre investissement. Bref, de quoi faire saliver de nombreux investisseurs. Pourtant, ce sont des outils à manier avec précaution. D'une part, les conditions du marché influencent la pertinence de ce placement. D'autre part, les règles juridiques s'avèrent assez complexes de sorte que si elles ne sont pas respectées, vous risquez de perdre votre gain fiscal.

Un placement immobilier avant tout

Au-delà des atouts fiscaux, n'oubliez pas que vous réalisez un investissement immobilier locatif, avec des contraintes d'emplacement, de recherche de locataire... Par exemple, pour le dispositif Robien, vous achetez un logement en vue de le louer pendant au moins neuf ans. Or en raison du fort attrait fiscal, l'offre est devenue beaucoup trop importante par rapport à la demande. De nombreux appartements ne trouvent pas de locataire et le placement idéal se transforme vite en gouffre financier. En effet, en l'absence de locataire, vous ne recevrez pas le loyer permettant de couvrir les échéances et les intérêts d'emprunt du prêt immobilier, et l'Etat vous retirera le bénéfice fiscal.

Et attention aux règles de plafonnement concernant les loyers ! Par exemple, dans le cadre du Robien, les loyers peuvent grimper jusqu'à 20,45 euros au mètre carré dans la zone A - agglomération parisienne, Côte d'Azur... Mais gardez à l'esprit que ce chiffre est un maximum. "Dans certaines zones géographiques, l'investisseur rencontre des difficultés pour louer son bien au prix plafond prévu par le dispositif, explique Nathalie Ezerzer, directrice adjointe du service juridique de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM). En effet, ce dernier est parfois supérieur aux loyers du marché".

En somme, si vous appliquez ce plafond, vous serez le plus souvent hors marché. Le montant du loyer sera dissuasif, et au final vous serez alors contraint de l'abaisser pour trouver un locataire. Bref, aussi alléchant soit-il, vous pourrez rarement tirer un profit maximal avec un loyer fixé au plafond, comme pourrait vous le faire envisager un promoteur peu scrupuleux. Du coup, cette situation embarrassante peut vite donner l'envie de revendre son bien. Sauf que l'espoir de réaliser une plus-value au moment de la revente devient de plus en plus difficile sur un marché moins dynamique qu'au début des années 2000 ! Il n'est pas certain que vous retrouviez la totalité de votre mise.

Des dispositifs complexes et exigeants

Au-delà de la réalité du marché immobilier, ces dispositifs sont également complexes sur le plan réglementaire."Par exemple, la surface fiscale du logement éligible aux dispositifs de défiscalisation est particulièrement difficile à déterminer et requiert des compétences juridiques pointues", remarque Nathalie Ezerzer. Accrochez-vous : il s'agit de déterminer la surface habitable puis de la majorer de la moitié des surfaces annexes, lesquelles sont sujettes à interprétation... Résultat ? Une seule erreur de calcul, et l'avantage fiscal s'évapore ! Autrement dit, soyez extrêmement méticuleux au moment de l'élaboration de votre projet d'investissement immobilier défiscalisé.

Et puis, n'oubliez pas que vous serez propriétaire du bien. A ce titre, vous serez invité à participer aux assemblées générales de copropriété, à veiller que le logement respecte les critères de décence du logement en termes d'électricité, de chauffage, etc.

Vous l'aurez compris, pour tirer profit de ces dispositifs de défiscalisation, mieux vaut être bien conseillé. Adressez-vous à un conseiller en gestion de patrimoine qui vous aidera en prenant en compte votre situation patrimoniale globale. A l'inverse, évitez un promoteur, ce dernier pourrait chercher à vous vendre uniquement un produit en prenant, au passage, une commission élevée qui atténuerait le bénéfice de votre investissement, sans forcément prendre en compte votre intérêt patrimonial.

"Le débat autour de ces dispositifs pose le problème de la qualité du produit proposé et de la capacité des conseils financiers des particuliers à juger de celle-ci, confirme Michel Bouvard, député de la Savoie et vice-président de la Commission des finances à l'Assemblée Nationale. Au-delà de cette capacité, seule une procédure d'agrément pourrait répondre à une meilleure sécurité". A suivre ...

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