Immobilier defiscalisé dans les DOM-TOM : les pièges à éviter

La loi Girardin permet de bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu, à condition d'investir dans un programme immobilier en Outre-mer en vue de le louer. Au final, il convient d'être vigilant sur ce dispositif, qui peut s'avérer pénalisant.

Depuis 1952, un investissement dans un programme immobilier locatif en département ou territoire d'Outre-mer permet de bénéficier d'une réduction fiscale. Si ce sont la Guadeloupe, la Martinique, l'Ile de la Réunion et la Guyane, qui ont profité en premier du dispositif, ce dernier a été généralisé à tous les DOM-TOM dès 1975, puis modifié à plusieurs reprises. D'ailleurs, il porte le nom du ministre qui a fait voter la dernière loi sur le sujet en 2003 : Brigitte Girardin. Avant, il s'appelait "loi Paul", après avoir été dénommé "loi Pons".

Réduction de 40 ou 50 % du montant investi sous conditions

Des noms différents mais un principe qui perdure : accorder une réduction fiscale représentant 50 % du montant investi dans un bien neuf du secteur intermédiaire - logement dont le loyer est plafonné sans être considéré comme une habitation à loyer modéré - en vue de le louer ou 40 % pour les autres cas. Pour autant, cette réduction ne pourra pas dépasser 2 058 euros hors TVA par mètre carré vendu. Ce qui implique de vendre un deux pièces de 35 m² à moins de 72 000 euros ou une maison de 160 m² à 330 000 euros.

En contrepartie, il faut veiller à ne pas tomber dans un certain nombre de pièges. La vigilance est de mise notamment si vous ne vous déplacez pas de temps en temps sur place. En effet, la loi dit clairement que le logement doit être loué pendant une période de 5 ans ou "6 ans pour un logement du secteur intermédiaire" au titre de résidence principale pour les locataires. De plus, le bien doit obligatoirement être loué dans les six mois suivant l'achèvement des travaux. Ces différents délais doivent être respectés, sinon, vous vous exposez à un redressement fiscal.

Une faible rentabilité

Pour le cas d'un investissement dans un logement, dit intermédiaire, le propriétaire-bailleur ne peut pas louer à n'importe qui, ni à n'importe quel prix. Des barèmes sont actualisés chaque année. Pour 2008, le loyer annuel ramené au mètre carré ne doit pas dépassé 145 euros (contre 140 euros en 2006) pour l'ensemble des départements d'Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte. Pour Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna, ce montant est porté à 184 euros, contre 180 euros en 2006. Ce qui implique de louer un studio de 25 m², de 302 euros à 383 euros par mois au mieux et un 5 pièces de 95 m², de 1 150 euros à 1 456 euros au maximum. Des montants inférieurs au prix du marché. Ce n'est pas tout. Les locataires doivent aussi respecter un niveau de revenu plafonné.

Bref, l'investissement locatif en Outre-mer n'est avantageux que s'il concerne un logement du secteur non intermédiaire. Malgré la décote sur la réduction fiscale, celle-ci peut-être compensée par l'absence de plafond sur les loyers ou les revenus des locataires.