Les nouvelles règles à connaître en 2012 pour le permis de construire

En 2012, le permis de construire est remanié avec de nouvelles notions d'urbanisme à la clé, telles la surface de plancher ou l'emprise au sol. Comment se calcule et se déclare désormais la surface habitable construite ? Le règles de recours obligatoire à l'architecte sont elles modifiées ?

Le nouveau permis de construire 2012

Depuis le 1er mars 2012, le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 instaure la réforme du permis de construire. Une des modifications les plus importantes est sans doute la suppression de l'ancienne Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) et de l'ancienne Surface Hors Oeuvre Nette (SHON).
J'entends déjà le "flic floc" larmoyant des nostalgiques... Réjouissez vous, ces deux surfaces, incontournables dans le droit à construire mais devenues obsolètes, sont ainsi remplacées par deux notions complètement nouvelles :

• la surface de plancher
• l'emprise au sol

A la différence de l'ancienne SHON, la surface de plancher permet de calculer la surface construite à partir du nu intérieur des murs. Ce détail est capital lors du dépôt d'un permis de construire, puisqu'il permet de ne pas pénaliser les constructions économes en énergie, donc bien isolées, donc pourvues de murs épais. Citons par exemple les plus célèbres, les maisons BBC (Bâtiment Basse Consommation). En effet, ne plus intégrer l'épaisseur des murs dans le calcul, c'est autant de surface habitable à gagner pour le propriétaire et l'on ne sait que trop qu'à l'heure ou les prix de l'immobilier sont hauts, un mètre carré est un mètre carré.
Cette réforme s’inscrit donc dans les objectifs du Grenelle de l'environnement qui vise à réduire la consommation énergétique du parc immobilier français, sans pour autant pénaliser le droit à construire des particuliers qui jouent le jeu.

La place de l'architecte dans le nouveau permis de construire

On aurait pu s'en tenir là et le nouveau permis de construire 2012 aurait coulé des jours heureux au pays des bisounours de l'urbanisme, plébiscité par les gentils constructeurs.
Pourtant, l'emprise au sol est venue semer le trouble dans cet élan de liesse constructive.
En effet, le recours obligatoire à l'architecte, lors d'un projet de construction, s'appuie sur le calcul de l'emprise au sol.
Or l'emprise au sol est, de manière simplifiée, l'ombre projetée verticalement au sol par le bâtiment. L'emprise au sol comprend donc les balcons, les débords de toutes sortes, les garages. Alors que ce n'était pas le cas avec l'ancienne SHON.
Ainsi, le seuil fatidique des 170m² au delà desquels il faut avoir recours à un architecte est très vite atteint. Selon l’Union des Maisons Françaises (UMF), cette réforme du permis de construire contraindrait 41% des constructeurs à passer par un architecte pour leur permis de construire, contre 13% auparavant. Évidemment, ces chiffres sont préoccupants car sur un marché immobilier difficile ou la majeure partie de la population peine à devenir propriétaire, utiliser les services d'un architecte de manière quasi systématique à un coût non négligeable pour le budget des ménages.
Suite à la mise en lumière de ces problèmes par les professionnels du secteur, une modification du décret est en préparation par le Gouvernement. Mais c'est l'ordre des architectes qui se dit lésé cette fois ci... Difficile de contenter tout le monde, le grand feuilleton de la réforme du permis de construire est définitivement en marche et n'a pas fini de faire parler de lui.

Agrandir sa maison sans permis de construire

Le 1er mars 2012 a été aussi le théâtre d'un effet d'annonce sans précédent : la possibilité de construire une extension de 40m² sans permis de construire.
C'est vrai. La loi est en vigueur.
Mais ce qu'il ne faut surtout pas oublier d'ajouter, c'est la nécessité d'une déclaration préalable de travaux. Or, depuis la réforme de 2007, rempir un formulaire de permis de construire ou remplir un formulaire de déclaration préalable est quasiment du même niveau de difficulté.
Il vous sera en réalité demandé les même documents graphiques : plan de situation, plan de masse, plan de coupe, etc. Et c'est bien là la principale difficulté pour un amateur, réaliser les plans. La véritable différence entre permis de construire et déclaration préalable réside sans doute et véritablement dans le temps d'instruction, beaucoup plus court pour la déclaration. Cette mesure est elle donc vraiment une simplification ? La question mérite d'être posée...

Construire 30% de plus

Dernière réforme en ligne de mire, celle du président de la république, Nicolas Sarkozy. Cette nouvelle loi en cours de vote, permettra de construire 30% de surface habitable en plus que ce que le permet le Coefficeint d'Occupation des Sols (COS) d'un terrain.
Je rappelle que la surface constructive autorisée est aujourd'hui calculée en multipliant le COS par la surface du terrain. Avec la loi Sarkozy, il sera possible de construire 30% de plus. Cette mesure vise à débloquer le secteur du logement. Pourtant, il convient de se demander si cette loi ne pourrait pas avoir l'effet inverse :

• des terrains plus chers ou plus petits parce qu'on peut désormais y construire davantage
• des maisons plus chères parce qu'elles possèdent désormais un potentiel d'extension

Les prochains mois nous apporteront sans doute les réponses...