Vente en viager : les risques à prendre en compte Le danger d'une vente à un membre de la famille

En principe, vous choisissez la personne à qui vous allez vendre en viager en toute liberté : un inconnu, un proche... Toutefois, si vous concluez l'opération avec l'un de vos héritiers légaux, par exemple l'un de vos enfants, cela risque de poser problème au moment du règlement de votre succession.

La vente en viager au bénéfice d'un enfant peut être considérée comme une donation

A votre décès, les autres enfants pourront ainsi estimer que cette vente en viager constituait en réalité une donation déguisée qui doit être prise en compte dans la succession, autrement dit, que la valeur du logement doit être retranchée de la part revenant à l'enfant qui a bénéficié de l'opération viagère. Pour éviter tout malentendu, mieux vaut obtenir l'accord de tous les enfants avant de vous lancer dans l'opération. Et bien sûr, effectuer cette vente en viager de bonne foi, c'est-à-dire percevoir réellement la rente.

Les droits de donation sont plus élevés que les droits de mutation.

Par ailleurs, la vente en viager peut aussi être considérée comme une donation déguisée même si l'opération ne concerne pas un héritier légal. Cela peut être le cas lorsque le décès intervient seulement quelques mois après la transaction. Le fisc peut alors considérer que l'opération a été effectuée pour permettre au bénéficiaire de verser un montant minimum de rente et de diminuer les frais, les droits de donation étant plus élevés que les droits de mutation à régler au moment d'un achat immobilier.