Immobilier défiscalisé : attention aux pièges
Les avantages fiscaux des programmes immobiliers peuvent parfois mener à un redressement fiscal. Si les risques sont limités pour les programmes Borloo ou Robien, il faut être extrêmement vigilant avec les résidences de tourisme. Voici les règles à respecter à tout prix
Grâce aux programmes Borloo, Robien ou encore Girardin, l'acheteur peut tout à la fois alléger son investissement immobilier et profiter de déductions fiscales sur ses revenus fonciers futurs. La construction d'une résidence de tourisme offre pour sa part une TVA allégée et une confortable réduction d'impôts. Mais pour cela, des règles précises doivent être respectées pour éviter que son investissement perde toute rentabilité, voire devienne beaucoup plus coûteux que prévu.
Trouver un locataire rapidement
La première, et la plus difficile de ces règles, consiste à trouver un locataire dans les six mois après l'acquisition ou l'achèvement de la construction. Au-delà, l'avantage fiscal associé n'est plus accordé. Cette règle de vacance de logement a aussi une autre conséquence. Faute de loyer, l'investisseur se retrouve avec une nouvelle charge : la mensualité du crédit immobilier qui a financé l'achat.
Résidences de tourisme : le fisc veille
Si pour les programmes Borloo ou Robien, le risque d'un redressement porte sur l'absence de locataire, l'administration fiscale porte un soin tout particulier à contrôler les programmes qui concernent les résidences de tourisme. Les modalités pour bénéficier d'une économie d'impôts sont particulièrement strictes :
le logement de tourisme doit avoir fait l'objet d'une réhabilitation s'il a été bâti avant 1989 ou être neuf (éventuellement en état d'achèvement)
une partie de la résidence doit être réservée aux salariés saisonniers de l'exploitant
le logement doit être loué à la journée, au week-end, à la semaine..., pendant 9 ans
les éventuelles subventions reçues viennent réduire d'autant la base du calcul de l'avantage fiscal
De plus, dans plusieurs cas, l'administration fiscale peut revenir sur l'exonération fiscale applicable pendant les neuf années de location auxquelles s'est engagé l'investisseur. Ainsi :
la vacance du logement ne doit pas excéder un mois
le propriétaire ne peut habiter le logement plus de huit semaines par an
le bien doit être loué pendant l'année au moins douze semaines à des personnes physiques
le logement ne doit pas être cédé
la résidence doit constamment conserver sont activité de tourisme
La responsabilité des promoteurs
En cas de redressement fiscal pour non respect de ces règles, un investisseur particulier peut désormais se retourner contre le promoteur immobilier qui lui aurait vendu un bien ne répondant pas aux critères promis. Cela depuis une jurisprudence de juillet 2008 et d'autant plus si la brochure commerciale du promoteur assurait le respect des dites règles.
Reste qu'il vaut mieux se prémunir d'une telle mésaventure et vérifier avant d'investir si le bien immobilier a obtenu un agrément fiscal. Il suffit pour cela d'appeler le centre des impôts le plus proche et lui demander si le programme répond effectivement aux critères pour bénéficier d'une exonération.