Encadrement des loyers : à Paris, simulateur… Tout savoir

Encadrement des loyers : à Paris, simulateur… Tout savoir L'encadrement des loyers est un dispositif permettant de limiter le montant des loyers dans les zones tendues. Où est-il appliqué ? Comment fonctionne-t-il ? On vous explique tout.

Limiter l'explosion des loyers dans les zones tendues. C'est l'objectif que s'est fixé le dispositif d'encadrement des loyers via la loi Elan. A l'heure actuelle, l'encadrement des loyers est appliqué à titre expérimental dans quatre villes de France : Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Dans ces communes, les loyers de référence ont été définis par arrêté préfectoral. Tout bail conclu ou renouvelé doit les respecter. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire bailleur s'expose à une forte amende. Ce dispositif est-il pour autant efficace ? Selon une étude Meilleurs Agents dévoilée par Le Figaro, les loyers à Paris ont baissé, mais seulement dans les six mois qui ont suivi l'entrée en vigueur du dispositif l'an dernier. "Des propriétaires se sont rendu compte qu'il n'y avait pas de police des loyers, et d'autres ont probablement compensé le manque à gagner lié au confinement pour augmenter leurs loyers", a ainsi expliqué le directeur scientifique de Meilleurs Agents au quotidien. Résultat, un dépassement moyen évalué à 130 euros par mois

Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Paris ?

Depuis juillet 2019, le bailleur doit fixer son loyer en fonction d'un barème des loyers de référence pour tout nouveau bail, conclu ou renouvelé. Le loyer est fixé par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) pour les 80 quartiers de la capitale. L'organisme prend en compte différents critères (année de construction de l'immeuble, type de logement, nombre de pièces, etc.). Il détermine trois loyers différents : le loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence), le loyer de référence et le loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence).

De son côté, le bailleur doit s'assurer qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Le loyer ne doit pas non plus être inférieur au loyer de référence minoré"Le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location", rappelle la CLCV sur son site. 

Vous êtes locataire et votre bail est en cours ? A tout moment, il est possible d'engager une négociation pour revoir le montant de son loyer à la baisse.  Si votre bailleur refuse, vous pouvez mettre fin à votre contrat de location, en respectant le délai de préavis d'un mois. Le bailleur devra respecter l'encadrement des loyers pour le prochain locataire. Pour rappel, le dispositif d'encadrement des loyers ne s'applique pas à la reconduction tacite du bail. 

De nouveaux plafonds de loyer sont appliqués depuis le 1er juillet 2020, en moyenne en hausse de 1,5%. Rassurez-vous, cette augmentation est loin d'être uniforme. Les loyers de référence diminuent même dans certains quartiers. Un exemple ? Dans le quartier Belleville, le plafond pour un logement récent de quatre pièces diminue de 8%. Attention, ces nouveaux plafonds ne s'appliquent que pour les baux signés, c'est-à-dire, conclus et renouvelés à compter du 1er juillet, et ce, jusqu'au 31 juin 2021

Peut-on évaluer l'encadrement des loyers à Paris ? Simulateur

Vous souhaitez vous assurer que le montant de votre loyer à Paris est dans les clous ? Consultez dès à présent le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL) pour faire une simulation de l'encadrement des loyers : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/Dans le moteur de recherche, indiquez le nombre de pièces principales de votre logement, l'époque de construction de votre immeuble et le type de location. Saisissez votre adresse. Vous obtenez alors les trois loyers de référence, exprimés en prix au mètre carré. 

Imaginons que vous allez signer un contrat de location pour un deux-pièces dans un immeuble construit entre 1946 et 1970, meublé, situé dans le quartier 34 Chaussée d'Antin, dans le 9e arrondissement parisien. En réalisant une simulation de l'encadrement des loyers, vous obtenez un loyer de référence minoré à 21,1 euros le mètre carré, un loyer de référence à 30,1 euros le mètre carré et un loyer de référence majoré à 36,1 euros le mètre carré pour la période allant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Si votre appartement a une surface de 35 mètres carrés, le montant de votre loyer ne doit donc pas excéder le loyer de référence majoré à 1 263,5‬ euros.  

Si on réalise une simulation pour un bail conclu à compter du 1er juillet 2020, on obtient alors les chiffres suivants :

  • loyer de référence minoré : 21.1€
  • loyer de référence : 30.2€
  • loyer de référence majoré : 36.2€

Avec une surface de 35 m², le montant du loyer ne devra pas excéder 1 267 euros.

Que se passe-t-il lorsque l'encadrement des loyers à Paris n'est pas respecté ?

Vous vous apprêtez à conclure un bail, mais vous réalisez que le propriétaire-bailleur ne respecte pas les plafonds fixés par arrêté préfectoral ? Dans un premier temps, avez-vous vérifié qu'il n'applique pas un complément de loyer (lire plus bas) ? Cette notion floue permet en effet de rehausser le prix du loyer si le logement présente certaines caractéristiques. Pour rappel, ce complément doit être justifié. 

Si ce n'est pas le cas, voici comment agir en fonction de votre situation :

  • Les plafonds ne sont pas mentionnés dans le bail : vous avez un mois pour adresser une mise en demeure au propriétaire, qui lui dispose d'un délai d'un mois pour vous répondre. En l'absence de réponse, il est recommandé de saisir le juge des contentieux dont votre logement dépend. 
  • Votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré : tournez-vous vers la commission départementale de conciliation ou devant le juge pour obtenir une diminution. 
  • Un complément de loyer est prévu : vous disposez d'un délai de trois mois suivant la signature de votre bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Le bailleur devra alors justifier le complément. 

Que dit la loi Elan sur l'encadrement des loyers ? 

La loi Elan ne prévoit pas seulement la mise en place expérimentale de l'encadrement des loyers durant cinq ans pour les communes qui le souhaitent. Elle instaure également des sanctions : 

  • Jusqu'à 5 000 euros d'amende pour une personne physique
  • Jusqu'à 15 000 euros d'amende pour une personne morale

Pour rappel, ces sanctions ne sont pas automatiques. Elles sont appliquées après un passage devant une commission de conciliation. Le propriétaire bailleur doit faire figurer les loyers de référence dans le contrat de location. 

Qu'est-ce qu'on entend par complément de loyer ?

Vous constatez que votre loyer dépasse le loyer de référence majoré ? Il existe une exception qui permet au bailleur de rehausser le montant de son loyer : le complément de loyer. Celui-ci peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques relatives au confort ou à la localisation par exemple. La loi reste cependant très floue sur ce que recouvre cette notion. On suppose que le texte législatif fait donc allusion à l'éventuelle présence d'un balcon, une vue extraordinaire sur un monument de Paris, etc. 

Pour rappel, le complément de loyer peut être appliqué à la seule condition que le loyer de base (charges exclues) soit au même niveau que le loyer de référence majoré. Le montant du loyer comprend ainsi le loyer de base et ce fameux complément, qui doit être justifié dans le contrat de location. Vous êtes locataire et vous estimez que ce complément n'est pas justifié ? Il est possible de le contester via la commission de conciliation, dans un délai de trois mois après la signature du bail. 

Il a fait son retour à Lille, qu'est-ce que ça change pour vous ?

Depuis le 1er mars 2020, tout bail conclu ou renouvelé, y compris pour les colocations et les baux mobilités, doit désormais respecter le dispositif de plafonnement des loyers, et ce, afin de garantir des "logements abordables pour tous", a fait valoir la maire socialiste Martine Aubry. "Ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers: les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, et les locations de tourisme", précise-t-on sur le site dédié

Comme à Paris, les bailleurs doivent respecter le barème des loyers de référence publié par arrêté préfectoral. Les trois loyers (minoré, de référence et majoré) doivent impérativement être mentionnés dans le contrat, au risque de s'exposer aux sanctions (lire plus bas). Vous êtes propriétaire bailleur ou locataire et souhaitez vérifier que votre loyer est dans les clous ? Vous avez désormais deux sites à votre disposition pour faire une simulation : 

  • Le site de la Direction départementale des Territoires et de la Mer du Nord, ici
  • Le site dédié à l'encadrement des loyers à Lille, ici

Dans les deux cas, vous avez accès un moteur de recherche dans lequel vous devez indiquer votre adresse et les caractéristiques de votre logement. Si on prend l'exemple d'un appartement d'une pièce situé en plein cœur de Lille, en secteur 1, le loyer de référence est fixé à 17,3 euros au mètre carré. Le loyer majoré est lui à 20,8 euros et le loyer minoré à 12,1 euros.