Encadrement des loyers : à Paris et à Lille, comment ça marche ?

Encadrement des loyers : à Paris et à Lille, comment ça marche ? Depuis le 1er mars, le dispositif de plafonnement des loyers a fait son retour à Lille et dans les communes de Lomme et Hellemmes, et ce, jusqu'en 2023. Il est en vigueur à Paris depuis l'été dernier. On vous explique ce qu'il implique concrètement pour vous.

Limiter l'évolution des loyers dans les zones géographiques dites "tendues". C'est l'objectif fixé par le dispositif d'encadrement des loyers qui a vu le jour dans le cadre de la loi Elan. A l'heure actuelle, seules quelques communes en France testent le dispositif de manière expérimentale jusqu'en 2023. Il s'agit des villes de Paris, Lille, Lomme et Hellemmes. Pour elles, des loyers de référence sont définis par arrêté préfectoral. Vous vivez à Lille ou à Paris et souhaitez savoir en quoi consiste ce dispositif controversé ? On répond à toutes vos questions. 

Comment ça marche à Paris ?

Le dispositif a fait son retour l'an dernier. Comme à Lille, il avait déjà été mis en place dans le cadre de la loi Alur en 2015. Le tribunal administratif l'avait annulé en 2017. Mais qu'est-ce qui change ? Leur bailleur doit désormais fixer son loyer en fonction d'un barème des loyers de référence pour tout nouveau bail, conclu ou renouvelé depuis le 1er juillet 2019. Le loyer est fixé par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) pour les 80 quartiers de la capitale. L'organisme prend en compte différents critères (année de construction de l'immeuble, type de logement, nombre de pièces, etc.). Il détermine trois loyers différents : le loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence), le loyer de référence et le loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence). De son côté, le bailleur doit s'assurer qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. 

Le loyer ne doit pas non plus être inférieur au loyer de référence minoréVous êtes locataire et votre bail est en cours ? A tout moment, il est possible d'engager une négociation pour revoir le montant de son loyer à la baisse. Si votre bailleur refuse, vous pouvez mettre fin à votre contrat de location, en respectant le délai de préavis d'un mois. Le bailleur devra respecter l'encadrement des loyers pour le prochain locataire. Pour rappel, le dispositif d'encadrement des loyers ne s'applique pas à la reconduction tacite du bail. 

Peut-on simuler l'encadrement des loyers à Paris ?

Vous souhaitez vous assurer que le montant de votre loyer à Paris est dans les clous ? Consultez dès à présent le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL) pour faire une simulation de l'encadrement des loyers : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/.

Dans le moteur de recherche, indiquez le nombre de pièces principales de votre logement, l'époque de construction de votre immeuble et le type de location. Saisissez votre adresse. Vous obtenez alors les trois loyers de référence, exprimés en prix au mètre carré. Imaginons que vous allez signer un contrat de location pour un deux-pièces dans un immeuble construit entre 1946 et 1970, meublé, situé dans le quartier 34 Chaussée d'Antin, dans le 9e arrondissement parisien. En réalisant une simulation de l'encadrement des loyers, vous obtenez un loyer de référence minoré à 21,1 euros le mètre carré, un loyer de référence à 30,1 euros le mètre carré et un loyer de référence majoré à 36,1 euros le mètre carré. Si votre appartement a une surface de 35 mètres carrés, le montant de votre loyer ne doit donc pas excéder le loyer de référence majoré à 1 263,5‬ euros. *

Il a fait son retour à Lille, qu'est-ce que ça change pour vous ?

Depuis le 1er mars 2020, tout bail conclu ou renouvelé, y compris pour les colocations et les baux mobilités, doit désormais respecter le dispositif de plafonnement des loyers, et ce, afin de garantir des "logements abordables pour tous", a fait valoir la maire socialiste Martine Aubry. "Ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers: les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, et les locations de tourisme", précise-t-on sur le site dédié. Comme à Paris, les bailleurs doivent respecter le barème des loyers de référence publié par arrêté préfectoral. Les trois loyers (minoré, de référence et majoré) doivent impérativement être mentionnés dans le contrat, au risque de s'exposer aux sanctions (lire plus bas). Vous êtes propriétaire bailleur ou locataire et souhaitez vérifier que votre loyer est dans les clous ? Vous avez désormais deux sites à votre disposition pour faire une simulation : 

  • Le site de la Direction départementale des Territoires et de la Mer du Nord, ici
  • Le site dédié à l'encadrement des loyers à Lille, ici

Dans les deux cas, vous avez accès un moteur de recherche dans lequel vous devez indiquer votre adresse et les caractéristiques de votre logement. Si on prend l'exemple d'un appartement d'une pièce situé en plein cœur de Lille, en secteur 1, le loyer de référence est fixé à 17,3 euros au mètre carré. Le loyer majoré est lui à 20,8 euros et le loyer minoré à 12,1 euros. 

Que dit la loi Elan sur l'encadrement des loyers ? 

La loi Elan ne prévoit pas seulement la mise en place expérimentale de l'encadrement des loyers durant cinq ans pour les communes qui le souhaitent. Elle instaure également des sanctions : 

  • Jusqu'à 5 000 euros d'amende pour une personne physique
  • Jusqu'à 15 000 euros d'amende pour une personne morale

Pour rappel, ces sanctions ne sont pas automatiques. Elles sont appliquées après un passage devant une commission de conciliation. Le propriétaire bailleur doit désormais faire figure les loyers de référence dans le contrat de location. S'il omet de le faire, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour lui adresser une mise en demeure. En l'absence de réponse, il a trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir le tribunal d'instance et obtenir une diminution de son loyer. Pour un renouvellement de bail, la procédure est différente. Le bailleur a six mois pour proposer un nouveau loyer avant la fin du bail. Le locataire a, lui, cinq mois pour faire une offre. En l'absence d'accord, le locataire ou le bailleur peut saisir la commission de conciliation.

Qu'est-ce qu'on entend par complément de loyer ?

Vous constatez que votre loyer dépasse le loyer de référence majoré ? Il existe une exception qui permet au bailleur de rehausser le montant de son loyer : le complément de loyer. Celui-ci peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques relatives au confort ou à la localisation par exemple. La loi reste cependant très floue sur ce que recouvre cette notion. On suppose que le texte législatif fait donc allusion à l'éventuelle présence d'un balcon, une vue extraordinaire sur un monument de Paris, etc. Pour rappel, le complément de loyer peut être appliqué à la seule condition que le loyer de base (charges exclues) soit au même niveau que le loyer de référence majoré. Le montant du loyer comprend ainsi le loyer de base et ce fameux complément, qui doit être justifié dans le contrat de location. Vous êtes locataire et vous estimez que ce complément n'est pas justifié ? Il est possible de le contester via la commission de conciliation, dans un délai de trois mois après la signature du bail.