Crédit hypothécaire : ses avantages et ses limites

La crise des subprimes aux Etats-Unis, a mis en lumière les risques liés au prêt hypothécaire. Si le système français est très différent, il comporte aussi des contraintes. Eclairage

Votre banquier rechigne à vous accorder un emprunt. Or vous avez absolument besoin de financement. Si vous possédez un bien immobilier, vous pouvez retourner la situation en le gageant. C'est le principe du crédit hypothécaire. Autrement dit, votre banquier vous prête cette somme en prenant une hypothèque, totale ou partielle, sur votre patrimoine immobilier. Ce n'est pas sans risque : si vous ne pouvez pas faire face au remboursement du crédit, la banque peut revendre le bien pour solder le crédit.

Les risques liés au marché de l'immobilier

A priori, l'emprunteur comme le prêteur peuvent y trouver leur compte. Le premier accède au prêt convoité, tout en continuant à disposer de son bien immobilier. Et le second possède, a priori, une solide garantie car il peut saisir le bien en cas d'impayé. Pour que la revente permette de couvrir les sommes prêtées, il faut que le marché de l'immobilier soit en bonne santé. C'est encore plus vrai, si le crédit finance le bien immobilier hypothéqué. Là, dans le cas d'un marché orienté à la hausse, la revente remboursera l'emprunt sans problème. En revanche, dans un marché à la baisse, si le montant restant à rembourser est important, le risque de vendre à perte devient plus que probable. Dans les grandes lignes, c'est ce qui s'est passé lors de la crise des subprimes aux Etats-Unis. A contrario, la santé du marché immobilier n'aura aucune conséquence si la valeur du crédit accordé s'avère bien inférieure à celle du bien immobilier.

Pour limiter ces risques, la loi encadre fortement la souscription d'un crédit hypothécaire. Ainsi, le montant global des remboursements ne doit pas dépasser un tiers des revenus de l'emprunteur. De plus, les organismes prêteurs limitent généralement le montant du crédit à la moitié de la valeur nette du bien donné en garantie. Ces garde-fous indispensables ne doivent pas vous faire oublier que la souscription d'un tel prêt ne doit pas être prise à la légère.

Une procédure qui a un coût

Votre banquier accepte le principe d'une hypothèque. Pour qu'elle soit valable sur le plan juridique, il faut respecter une procédure : rédiger un acte notarié et une inscription au bureau des hypothèques. Une démarche administrative quelque peu fastidieuse et coûteuse. Vous devrez vous acquitter d'une taxe de publicité foncière égale à 0,715 % du montant du prêt et des intérêts. Il faut aussi ajouter la rémunération du notaire et le salaire du conservateur des hypothèques perçu au moment de l'inscription. Au total, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) estime par exemple le coût à 1 270 euros pour un prêt de 50 000 euros et 2 845 euros pour un prêt s'élevant à 150 000 euros.

A qui s'adresser ?

Pour votre prêt hypothécaire, vous pouvez tout à fait décider de solliciter une banque. Mais prenez le temps de comparer les offres des différents établissements. Les conditions, notamment au niveau des taux de crédit, diffèrent de beaucoup. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence. Si vous voulez vous épargner cette recherche, la solution est probablement de passer par un courtier. Vous paierez certes une commission mais c'est lui qui aura la responsabilité de la négociation financière et qui se chargera d'obtenir pour vous les meilleures conditions.