Acheter un bien immobilier au travers d'une SCI La SCI : un moyen de réduire la facture fiscale

L'attrait de la constitution d'une SCI se concrétise au moment de la transmission à des héritiers ou la cession du patrimoine acquis. Dans les deux cas, la facture fiscale s'en trouve réduite.

Lors d'une transmission par donation de parts, les droits de mutation à titre gratuit, peuvent être fixés à partir de la valeur nette des parts de la SCI. C'est-à-dire que les déficits passés sont pris en compte, et viennent diminuer la valeur de l'entreprise. Ce qui n'est pas le cas pour une transmission directe d'un bien immobilier. Seule la valeur marchande est prise en compte. Autrement dit, le montant des investissements ou travaux réalisés pour entretenir le bien réduisent la valeur du capital de la SCI, ce qui entraîne une réduction du montant imposable à la suite de la cession des parts.

Un autre moyen de réduire la facture fiscale - notamment si la SCI est dissoute à la suite de la cession du bien - consiste à fixer la valeur des parts de la SCI à un niveau relativement élevé, bien qu'il n'y ait sur ce point aucune contrainte : pas de seuil minimum, pas de plafond. Si le montant des investissements vient en déduction du capital, le montant de la cession du bien s'ajoute, lui, au capital. Ce qui entraîne une augmentation de la valeur de la part. Il s'agit ainsi d'avoir l'écart le plus faible possible entre la valeur de la part à la création et à la vente du bien. Au moment de récupérer ses parts en monnaie sonnante et trébuchante, l'actionnaire peut s'acquitter d'un impôt sur la plus-value de cession moins important.