Acheter en viager : comment ça marche ?
[Mis à jour le 5 octobre 2018 à 17h12] Dans une opération immobilière classique, l'acheteur verse le montant total du prix du bien à la conclusion de la vente et dispose immédiatement du bien. Avec un achat en viager, le nouveau propriétaire ne peut prendre possession du bien qu'au décès du cédant ou à son départ de son logement. Le montant de la vente se divise en deux partie : le bouquet versé à la conclusion de la vente en viager et la rente versée jusqu'au décès du vendeur (d'où le terme de rente viagère).
"Le montant du bouquet et celui de la rente doivent correspondre à la valeur du bien et de l'âge des vendeurs", explique Benjamin Mabille, fondateur du cabinet BM Finance spécialisé dans le conseil en stratégie fiscale et patrimoniale. Reste pour l'acheteur et le vendeur à se mettre d'accord sur les montants. La contrepartie d'un bouquet très élevé est une rente faible. Le vendeur y a peu intérêt. Il parait raisonnable pour lui de percevoir au moins 500 euros. Et surtout, l'acheteur peut être refroidi face à la somme à verser à la vente. Il ne faut pas pour autant que le vendeur fixe un montant trop bas pour le bouquet, car du coup l'acheteur va fuir face au montant de la rente.
Un calcul méthodique
Le prix de la transaction est fixé selon une méthode bien précise. "Il s'agit dans un premier temps de faire une expertise de la valeur libre du bien, c'est-à-dire sa valeur au moment de la signature du contrat, explique Hervé Lapous, directeur du cabinet Viager Lapous. Une décote est ensuite appliquée, qui peut aller jusqu'à 10 % en fonction de l'âge du vendeur". Plus celui-ci est âgé, moins la décote est importante. Par ailleurs, au moment de la transaction, l'acheteur ignore la durée durant laquelle il versera la rente."
Cependant, cette incertitude peut être limitée et ce pour deux raisons. D'un côté, "passées 92 ans, les personnes ne restent plus chez elle, constate Benjamin Mabille. Elles sont soit prise en charge par un membre de la famille soit par un établissement médicalisée adaptée à la perte d'autonomie. Ainsi le logement devient libre et peut-être loué ou revendu dans certains cas." De l'autre, en respectant un écart d'âge de vingt ans entre l'acheteur et le vendeur, cela évite à l'acheteur de tomber dans un cas de longévité défavorable. Si l'acheteur a 30 ans, le vendeur doit au moins avoir 50 ans. S'il a 50 ans, le vendeur doit avoir au moins 70 ans... De sorte que la rente viagère peut être une technique opportune pour un particulier qui investit dans la pierre.
Au final, la négociation ne doit pas remettre en cause les avantages qu'apporte le viager pour les deux parties. Le vendeur, souvent une personne à la retraite, a besoin de compléter ses revenus. Quant à l'acheteur, il peut envisager de devenir propriétaire sans avancer de somme trop important : pas plus de la moitié du montant d'une transaction normale. Cela lui permet de ne pas contracter d'emprunt bancaire, et vu que le prix du bien est décoté, Il peut même espérer l'acquérir à un prix inférieur à sa valeur réelle dès lors que la durée du viager n'excède pas 25 ans et que les mensualités sont d'un montant équivalent ou inférieur à celles d'un prêt bancaire.
Ce qui peut remettre en cause le viager
Attention, si le vendeur décède par maladie dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat de viager, les héritiers peuvent faire annuler l'opération. Et au-delà de ce délai, il est encore possible de procéder à une annulation en apportant la preuve que l'acheteur savait le vendeur malade au moment de la vente et que la valeur du bien a été injustement décotée. En revanche, un décès accidentel ne remet pas en cause l'opération immobilière.