Transformer un local commercial en habitation

Pour répondre à la pénurie de logements, l'acquisition d'un local commercial pour en faire une habitation salubre a été simplifiée. Voici comment procéder.

Si vous envisagez d'acheter un logement dans les prochains mois, vous pouvez sans doute réduire votre budget en vous intéressant à un local commercial et en le transformant en logement. A titre d'exemple, à Paris, où le prix de l'immobilier est le plus élevé en France, un local de bureaux peut être acquis entre 30 000 euros (60 m²) et 4,3 millions d'euros (400 m²) selon Logic-Immo. En comparaison, pour un appartement la fourchette de prix se situe entre 318 000 euros (60 m²) et 11 millions d'euros (503 m²). Des prix qui varient bien sûr selon les arrondissements et la qualité de l'immeuble. Pour autant, ils montrent que l'on peut réaliser de bonnes affaires. Pour cela il faut agir avec méthode. C'est-à-dire de bien repérer les défauts du local, ses atouts et budgéter au plus juste le coût des travaux. C'est le point le plus épineux, car sur le plan juridique la procédure n'est plus aussi compliquée.

Les démarches administratives minimales

Pour la transformation d'un local professionnel en une habitation, la législation a été simplifiée en 2005. Il n'est plus nécessaire d'effectuer une demande d'autorisation. Cela étant dans les faits, cette règle est vraie seulement dans les grandes agglomérations. Pour les petites communes, une autorisation reste incontournable. Les premières veulent équilibrer leur parc de bureaux et leur parc de logements. Elles ont des quartiers où les immeubles d'activités professionnelles sont trop nombreux. Inversement, les secondes veulent limiter la fermeture des commerces pour conserver un centre-ville dynamique.

Si vous repérez un local, renseignez-vous auprès du service de l'urbanisme de la ville. Ainsi, vous connaîtrez précisément la nature du bien et les règles fixées par le plan local d'urbanisme. Cette démarche vous permettra de vous assurer que vous n'avez pas de demande à déposer au préalable. Si le local a été construit après le 1er janvier 1970, pensez à demander le permis de construire. C'est lui qui est légalement reconnu pour justifier la nature exacte du bien, et ce même si la loi n'impose plus de formalisme, tout preuve incontestable pouvant être reconnue. Ce qui laisse un champ large.

Aussi, il ne faut oublier de vous renseigner sur les éventuels changements de nature ou de destination qui auraient été effectués depuis la construction ou la dernière vente du bien. Si le local a déjà été une habitation avant d'être un local professionnel, la vente du local le rétablit automatiquement en habitation. En effet, le changement de nature ou de destination n'est accordé qu'à titre personnel au propriétaire et non attaché au logement. L'autorisation ne vaut que jusqu'au moment où il cède le bien.

Les démarches dans une copropriété

Si le local se situe dans une copropriété, sa transformation en habitation ne pourra pas se faire sans obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. De même, vous devrez forcément réaliser des travaux pour aménager les lieux. Là encore, vous aurez sans doute à demander une validation de l'assemblée générale des copropriétaires mais aussi obtenir un permis de construire selon la nature des travaux. C'est d'autant plus vrai s'ils concernent la façade des lieux, un agrandissement, un changement de toiture, une création d'ouverture pour une porte ou une fenêtre...