L'immobilier à Paris va faire pschitt !

La bulle immobilière à Paris va se dégonfler. Voici les éléments qui expliquent l'arrivée de ce retournement de tendance.

Pschitt ! C'est le son qu'il faut se préparer à entendre en 2011 lorsque la bulle immobilière, qui a touché Paris ces dernières années, se dégonflera. A la manière d'un psychiatre qui diagnostiquerait une dépression chez un de ses patients grâce à 7 symptômes, je vous présente les indices qui ont forgé ma conviction ces derniers mois pour vous délivrer mon anticipation sur le marché immobilier parisien.

1) Nous venons de connaître une forte et brutale hausse des prix des appartements à Paris. Les derniers chiffres publiés font apparaître une hausse comprise entre 15 et 20% pour l'année 2010. Alors que d'autres actifs plus liquides comme l'indice CAC 40 qui a perdu 3,30%, les prix de l'immobilier parisien flambent. Rappelons qu'en 2009, ils avaient connu une baisse de 10%.

2) Nous percevons une excitation anormale du public par rapport à cette hausse. Plus aucun dîner ne se passe sans que le sujet de l'immobilier soit abordé, et cela quelque soit le statut social des invités. De nombreuses personnes se reconvertissent professionnellement en agent immobilier et d'autres encore gagnent mieux leur vie par des investissements immobiliers que par leur travail.

3) On assiste également à un accompagnement soutenu des médias sur cette hausse. Les journaux en font la une de leurs magasines, les reportages TV se multiplient et les dossiers spéciaux aux titres accrocheurs sont partout.

4) Des histoires circulent à propos de personnes qui ont gagné beaucoup d'argent en quelques mois grâce à l'immobilier alors qu'à vous, rien de semblable ne se produit. Au contraire, acheter un appartement, que ce soit au titre de votre résidence principale ou d'un investissement locatif, devient périlleux et compliqué. L'agent immobilier vous met sous pression après une première visite, quand l'appartement n'est pas déjà vendu, en vous donnant le sentiment que vous allez acheter une baguette de pain.

5) L'immobilier intéresse de plus en plus et un public de plus en plus large. Que ce soit pour de bonnes raisons, comme se constituer une retraite complémentaire, disposer de sa résidence principale ou pour de moins bonnes comme simplement être pris par l'effet d'entraînement lié à votre entourage, tout le monde veut son appartement, sa SCI et ses investissements locatifs. Le contexte économique a paradoxalement accentué les actes d'achats dans l'immobilier. Avec des taux d'intérêt historiquement bas, on a l'impression de faire une bonne affaire mais l'effet positif des taux est largement compensé par la hausse des prix, elle aussi historique.

6) Un des symptômes que je trouve le plus extraordinaire : on vous apporte des explications que nous n'avions jamais entendues précédemment pour justifier le phénomène de hausse. Comme par exemple : les prix de Paris sont encore très inférieurs à ceux de New York, Londres ou Tokyo. Sauf qu'on oublie de comparer le pouvoir d'achat. Et celui des parisiens est encore bien inférieur à celui des new yorkais, londoniens ou tokyoïtes. Et la France n'est ni les USA ni le Japon ! Comparer ce qui n'est pas comparable entraîne nécessairement à des absurdités.

7) On constate un respect de moins en moins rigoureux des règles de « prêts » par les banques, même si le taux d'endettement des ménages est relativement faible par rapport à d'autres pays occidentaux (environ 80 % en France mais surtout en hausse de plus de 2 % en 2010 contre 90 % au Canada et 120 % aux USA). L'endettement a été stimulé par des niveaux de taux d'intérêt très attractifs et une volonté politique de pousser les ménages à s'endetter pour consommer plus et investir.

8) Enfin, en vrac, quelques autres signaux annonciateurs d'une explosion de la bulle immobilière qui s'est formée à Paris :
- une remontée des taux d'intérêt depuis début décembre 2010. Même si en réalité une hausse de 0,30 % sur 500 000 euros empruntés sur 20 ans ne renchérit le coût d'un crédit que de 14 000 euros, la hausse a un effet psychologique qui amplifie sensiblement l'effet économique et aura tendance à ralentir l'appétit des acheteurs. La hausse du coût du crédit, même modeste à ce jour, pousse les acquéreurs à rechercher des taux de rendement plus élevés (dans le cadre d'un investissement locatif) et donc à chercher la bonne affaire qui est devenue de plus en plus rare aujourd'hui.
- lors de visite, l'expérience a déjà du vous arriver ces derniers mois, le vendeur vous présente une surface en m² habitable sans tenir compte de la loi Carrez. La norme Carrez est remise en question et le propriétaire est convaincu que la mansarde de 1,60 mètre de hauteur peut être exploitable et vaut beaucoup d'argent.
- en ce qui concerne Paris, depuis l'annonce du projet du Grand Paris, les professionnels vous présentent un appartement aux Lilas ou à Boulogne ou encore à Bagnolet comme si vous étiez dans Paris. Et ils sont parfois même en mesure de vous annoncer fièrement que votre future acquisition sera située dans le 21ème arrondissement de Paris.
- on entend souvent aussi que le marché parisien est fortement soutenu par les investisseurs étrangers. Or les acquéreurs étrangers sont généralement les italiens, les russes, les anglais et les américains, et comme vous le savez la crise d'une violence inouïe que nous connaissons depuis 2008 n'a pas épargné ces pays. Et quand bien même, ces investisseurs se concentrent sur quelques arrondissements comme les 3, 4, 6, 7, 8 et 16ème arrondissements de Paris et ne représentent pas plus de 20% des transactions.
- le salaire moyen en France est de 2 700 euros, le prix du m² est de 7600 euros à Paris, comment est-il possible de rembourser des mensualités supérieures à 1 000 euros pour devenir propriétaire à Paris, ne pas s'endetter pour la vie et avoir assez d'argent pour vivre ?

En faisant appel à un peu de bon sens, il n'y a pas besoin d'être un spécialiste du secteur immobilier pour être convaincu qu'une baisse des prix de l'immobilier en France de 10 % en 2011 et encore de 5 % en 2012 surviendra.